Acheter une maison en Italie est un rêve pour beaucoup : profiter du soleil, du patrimoine, d’un rythme de vie plus doux… Mais au-delà de l’aspect émotionnel, cet achat peut aussi devenir une véritable opportunité fiscale grâce au Bonus Prima Casa en Italie.
Ce dispositif mis en place par l’État italien vise à faciliter l’accès à la propriété pour ceux qui souhaitent s’installer durablement en Italie. Il offre une réduction significative des taxes au moment de l’achat d’un bien immobilier, à condition qu’il devienne votre résidence principale.
Autrement dit, le Bonus Prima Casa permet d’alléger les coûts d’acquisition d’un logement tout en favorisant la stabilité résidentielle. C’est une aide précieuse, mais qui reste encadrée par des règles strictes.
Dans cet article, nous vous expliquons qui peut bénéficier du Bonus Prima Casa en Italie, quelles conditions doivent être remplies, et quels sont les risques à éviter en cas d’erreur ou de fausse déclaration, afin que vous puissiez acheter votre maison en Italie en toute sécurité et en toute connaissance de cause.
Sommaire
- Qu’est-ce que le Bonus Prima Casa en Italie ?
- Qui peut bénéficier du Bonus Prima Casa ?
- Restrictions et conditions à respecter
- Les erreurs à éviter
Qu’est-ce que le Bonus Prima Casa en Italie ?
Le Bonus Prima Casa est une réduction fiscale accordée lors de l’achat d’une première résidence en Italie, destinée à encourager ceux qui souhaitent s’y installer durablement. Concrètement, il permet de payer beaucoup moins de taxes au moment de l’achat :
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la taxe d’enregistrement passe de 9 % à 2 % sur la valeur cadastrale du bien,
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les taxes hypothécaire et cadastrale sont fixées à 50 € chacune,
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si l’achat est soumis à TVA, celle-ci est réduite de 10 % à 4 %.
Ces réductions représentent souvent plusieurs milliers d’euros d’économie pour l’acheteur.
Mais l’avantage ne s’arrête pas là : en établissant effectivement sa résidence principale en Italie, le propriétaire bénéficie aussi d’une exonération totale de l’IMU, la taxe foncière italienne.
Ainsi, être résident dans le logement acheté ne permet pas seulement de réduire les coûts à l’achat, mais aussi de limiter les taxes à long terme, un double avantage pour ceux qui choisissent de vivre en Italie à l’année.
Qui peut bénéficier du Bonus Prima Casa ?
Pour profiter du Bonus Prima Casa, l’acheteur doit remplir plusieurs conditions fixées par l’Agenzia delle Entrate. Ce dispositif s’adresse à ceux qui souhaitent acheter une maison en Italie pour en faire leur résidence principale et s’y installer durablement.
Voici les principales conditions d’éligibilité :
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Le bien doit se trouver dans la commune où l’acheteur réside déjà ou dans celle où il s’engage à transférer sa résidence dans les 18 mois suivant l’achat ;
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L’acheteur ne doit pas posséder d’autre logement acheté avec le Bonus Prima Casa sur le territoire italien ;
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Il ne doit pas déjà détenir une résidence principale dans la même commune ;
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Le bien ne doit pas être classé comme logement de luxe (catégories cadastrales A1, A8 ou A9).
Pour les acheteurs étrangers, il est donc indispensable de transférer officiellement leur résidence en Italie dans les 18 mois suivant la signature de l’acte notarié pour pouvoir bénéficier du bonus.
Restrictions et conditions à respecter
Le Bonus Prima Casa offre des avantages fiscaux importants, mais il s’accompagne de règles strictes à respecter pour ne pas perdre le bénéfice de l’allègement d’impôts.
Le paiement de l’IMU
Tant que vous n’avez pas transféré votre résidence principale dans le logement acheté, celui-ci est considéré comme une résidence secondaire.
Durant cette période, vous devrez payer l’IMU (Imposta Municipale Unica), l’équivalent de la taxe foncière italienne. L’exonération totale de l’IMU ne s’applique qu’à partir du moment où votre résidence est officiellement enregistrée à cette adresse.
Durée de détention du bien
Pour conserver le bénéfice du Bonus Prima Casa, il faut garder la propriété du bien pendant au moins cinq ans.
Si vous vendez avant ce délai, vous devrez :
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rembourser la différence d’impôts (par exemple, entre 2 % et 9 % sur la valeur cadastrale),
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payer une pénalité de 30 %,
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ainsi que les intérêts de retard calculés depuis la date d’achat.
Une exception existe : si vous rachètez une autre résidence principale en Italie dans l’année qui suit la vente, vous conservez le droit au bonus sans pénalité.
En cas de revente avant cinq ans, la plus-value (plusvalenza), la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du bien, est soumise à un impôt fixe de 26 %.
Les erreurs à éviter : attention aux fausses croyances et aux oublis
Sur la base de l’expérience de nos clients, certaines erreurs reviennent souvent lors de l’achat d’une première maison en Italie. La plus fréquente consiste à penser que les démarches administratives se font automatiquement. En réalité, personne ne vous contactera pour vous rappeler de payer l’IMU ou pour vérifier votre situation. C’est à vous de vous renseigner auprès de la commune ou de l’Agenzia delle Entrate afin de régulariser votre position dès l’achat.
Ne pas le faire dans les temps peut entraîner des pénalités pour paiement tardif ou un redressement fiscal si les autorités constatent une absence de versement.
Une autre erreur courante est de croire que le Bonus Prima Casa s’applique automatiquement aux étrangers simplement parce qu’il s’agit de leur premier bien en Italie. Ce n’est pas le cas. Le bonus ne s’applique que si vous transférez effectivement votre résidence principale en Italie dans les 18 mois suivant l’achat.
L’Agenzia delle Entrate vérifie ces situations très facilement, notamment à travers les consommations d’électricité, d’eau et de gaz, ou encore via les données communales.
Si elle constate que vous ne vivez pas réellement dans le logement, le bonus est annulé rétroactivement, et vous devrez rembourser les taxes avec pénalités et intérêts.
Profiter du Bonus Prima Casa est une excellente opportunité pour réduire le coût d’achat d’une maison en Italie et alléger la fiscalité sur le long terme.
Mais pour bénéficier pleinement de cet avantage, il faut respecter les délais de résidence, payer l’IMU tant que le bien n’est pas votre domicile principal, et conserver le logement au moins cinq ans avant toute revente.
Avant de signer, il est donc fortement recommandé de se faire accompagner par un avocat ou un expert fiscal.
Un professionnel pourra vérifier votre éligibilité, insérer les clauses nécessaires dans le compromis, et vous éviter les erreurs qui entraînent des sanctions fiscales.
Acheter en Italie reste un projet passionnan, à condition d’être bien informé et bien entouré.
Faqs
1-Peut-on bénéficier du Bonus Prima Casa en étant non-résident ?
Oui, mais uniquement si vous vous engagez à transférer votre résidence en Italie dans les 18 mois suivant l’achat. Sans ce transfert effectif, vous perdez le droit au bonus et devrez rembourser les avantages fiscaux obtenus.
2-Quand cesse-t-on de payer l’IMU sur un bien acheté avec le Bonus Prima Casa ?
Vous devez payer l’IMU tant que la maison est considérée comme résidence secondaire, c’est-à-dire jusqu’à ce que votre résidence principale soit officiellement enregistrée dans la commune du bien. Une fois la résidence reconnue, vous êtes exonéré de l’IMU.
3-Que se passe-t-il si je vends la maison avant 5 ans ?
En cas de revente avant 5 ans, vous perdez le bénéfice du Bonus Prima Casa. Vous devrez rembourser la différence d’impôts (2 % → 9 %), payer une amende de 30 % et des intérêts de retard. Une exception existe si vous achetez une nouvelle résidence principale en Italie dans l’année qui suit la vente.
4-Le Bonus Prima Casa s’applique-t-il aux maisons de vacances ou aux investissements locatifs ?
Non. Le Bonus Prima Casa s’applique uniquement aux résidences principales. Les maisons secondaires ou les biens destinés à la location ne peuvent pas bénéficier de la réduction fiscale.
