Acheter une maison en Italie fait rêver de nombreux francophones : le charme des villages, le climat méditerranéen, la gastronomie… Mais avant de se laisser séduire par une belle annonce, il faut savoir que le prix affiché n’est pas le prix définitif. À ce montant s’ajoutent plusieurs taxes et impôts immobiliers en Italie — IMU (taxe foncière), TARI, Canone RAI, frais de notaire — qui varient selon la nature du bien et son usage : résidence principale, maison de vacances ou investissement locatif.
Ces différences peuvent surprendre, car les avantages fiscaux ne sont pas les mêmes pour ceux qui s’installent définitivement en Italie et pour ceux qui achètent une résidence secondaire. Dans cet article, nous allons tenter d’y voir plus clair : quelles sont les taxes à prévoir au moment de l’achat, puis chaque année ? Quelle est la différence entre impôt foncier Italie et taxe d’habitation ? Et surtout, combien coûte réellement l’achat d’une maison en Italie ?
Sommaire
- Résidence principale ou secondaire en Italie
- Combien ça coûte vraiment d’acheter une maison en Italie ?
- L’IMU : l’équivalent de la taxe foncière en Italie
- La TARI : la taxe sur les ordures ménagères
- Le Canone RAI : la redevance audiovisuelle
- Les frais de notaire en Italie
- Mini-comparatif France / Italie
- Conclusion
- FAQ — Questions fréquentes
Résidence principale ou secondaire en Italie
En Italie, la distinction entre résidence principale et résidence secondaire est fondamentale, car elle détermine l’ensemble des taxes immobilières applicables. L’État italien encourage l’accès à la propriété pour ceux qui s’installent durablement sur le territoire, tout en taxant davantage les résidences secondaires et les investissements locatifs.
Ainsi, pour bénéficier du bonus prima casa — réduction de la taxe d’enregistrement à 2 % au lieu de 9 % — il faut établir sa résidence en Italie dans les 18 mois suivant l’achat. Ce dispositif s’adresse uniquement à ceux qui vivent réellement dans le logement. Déclarer faussement une résidence principale alors qu’on réside à l’étranger constitue une fraude fiscale.
L’Agenzia delle Entrate dispose de plusieurs moyens pour vérifier la véracité d’une résidence, notamment le contrôle des consommations d’électricité. En pratique, pour être considéré comme résident fiscal en Italie, il faut y vivre plus de 183 jours par an.
Combien ça coûte vraiment d’acheter une maison en Italie ?
Beaucoup d’acheteurs tombent sous le charme d’une maison italienne sans imaginer que le prix affiché n’est que le début de l’histoire. Entre les frais d’agence, les taxes, les honoraires du notaire et les éventuelles démarches administratives, le coût réel d’un achat immobilier en Italie est souvent plus élevé que prévu.
Les frais d’agence sont généralement partagés entre vendeur et acheteur, chacun versant en moyenne entre 3 % et 4 % du prix du bien, auxquels s’ajoute la TVA à 22 %. À cela viennent s’ajouter :
- Honoraires du notaire (environ 1 % à 2 % du prix du bien)
- Taxes d’enregistrement : 2 % pour une résidence principale (bonus prima casa), 9 % pour une résidence secondaire, calculées sur la valeur cadastrale — souvent inférieure de 30 à 50 % à la valeur de marché
- Frais hypothécaires et cadastraux (50 € chacun)
- Traductions officielles des actes si vous n’êtes pas italophone
- Assistance juridique ou administrative, notamment pour les étrangers
- Éventuels frais de géomètre pour la vérification de la conformité cadastrale
En moyenne, il faut prévoir entre 15 % et 20 % du prix de vente en frais additionnels. Mieux vaut donc prévoir une marge de sécurité pour éviter toute mauvaise surprise.
Tableau récapitulatif des taxes immobilières en Italie
| Taxe | Qui paie ? | Taux / Montant | Fréquence |
|---|---|---|---|
| IMU (taxe foncière) | Propriétaire (résidence secondaire) | 0,5 % à 1,06 % de la valeur cadastrale revaluée | 2 fois/an (juin & décembre) |
| TARI | Occupant (propriétaire ou locataire) | Variable selon commune & surface | Annuelle (1 à 2 versements) |
| Canone RAI | Propriétaire d’un téléviseur | 90 € / an | Annuelle (via facture EDF italienne) |
| Taxe d’enregistrement | Acheteur | 2 % (résidence principale) / 9 % (secondaire) | À l’achat (une seule fois) |
| Frais de notaire | Acheteur | 1 % à 2 % du prix de vente | À l’achat (une seule fois) |
L’IMU : l’équivalent de la taxe foncière en Italie
L’IMU (Imposta Municipale Unica) est l’équivalent de la taxe foncière en Italie. Elle s’applique uniquement aux résidences secondaires et aux biens de luxe (catégories cadastrales A1, A8, A9). Si la maison est votre résidence principale, vous en êtes généralement exonéré.
Comment se calcule l’IMU ?
Le calcul repose sur trois éléments :
- La valeur cadastrale du bien (rendita catastale), disponible dans l’acte notarié
- Un coefficient multiplicateur national selon la catégorie du bien (ex. : 160 pour les habitations de catégorie A)
- Un taux communal (aliquota), généralement compris entre 0,5 % et 1,06 %
Formule : IMU = Rendita catastale × 1,05 × Coefficient (160) × Taux communal
Exemple chiffré IMU — appartement de 200 000 € en résidence secondaire
Scénario : appartement acheté 200 000 €, résidence secondaire, commune de taille moyenne (taux IMU : 0,86 %)
- Valeur cadastrale estimée : 800 €/an (rendita catastale)
- Revalorisation : 800 € × 1,05 = 840 €
- Coefficient catégorie A : 840 × 160 = 134 400 € (base imposable)
- Taux communal : 134 400 × 0,86 % = ≈ 1 155 € / an
💡 Soit environ 578 € en juin et 577 € en décembre. Ce montant varie selon la commune et la rendita catastale réelle du bien.
Le paiement s’effectue deux fois par an, en juin et décembre, à l’aide du formulaire F24 (disponible en ligne ou auprès des banques italiennes). Certaines communes permettent également de régler l’impôt foncier Italie via leur portail de paiement en ligne.
Pour les non-résidents italiens, une convention fiscale franco-italienne peut éviter la double imposition sur les revenus fonciers. Il est recommandé de consulter un spécialiste en fiscalité franco-italienne.
La TARI : la taxe sur les ordures ménagères
La TARI (Tassa sui Rifiuti) est l’équivalent de la taxe d’habitation Italie en matière de collecte des déchets. Elle est due par l’occupant du logement — qu’il soit propriétaire ou locataire — et fixée par chaque commune selon la surface du bien et le nombre d’occupants.
Pour une résidence secondaire, il est souvent possible de demander une réduction allant jusqu’à 30 %, car le bien n’est pas occupé toute l’année. Cette démarche s’effectue directement auprès du Comune. Sans demande explicite, la taxe est calculée au taux plein.
La TARI est généralement payée directement à la commune, sur la base des avis de paiement (bollettini) envoyés chaque année, en deux à quatre versements selon les communes. Certaines communes permettent le paiement via le portail PagoPA.
À noter : si vous achetez un bien inoccupé ou une maison à rénover, pensez à déclarer votre situation dès la signature de l’acte notarié pour éviter toute régularisation rétroactive.
Le Canone RAI : la redevance audiovisuelle italienne
Le Canone RAI est la redevance audiovisuelle italienne, d’un montant de 90 € par an. Elle est prélevée automatiquement sur la facture d’électricité entre janvier et octobre, à raison de 9 € par mois.
Contrairement à ce que l’on pourrait croire, cette taxe ne concerne pas le fait de posséder une connexion Internet ou un ordinateur, mais uniquement la détention d’un téléviseur.
Vous pouvez être exonéré du Canone RAI dans deux cas :
- Vous ne possédez pas de téléviseur dans le logement concerné
- Le bien est une résidence secondaire non occupée à titre de résidence habituelle
Dans ces situations, il suffit de remplir une déclaration de non-détention (dichiarazione di non detenzione) auprès de l’Agenzia delle Entrate, au plus tard le 31 janvier de l’année concernée. Cette démarche est entièrement dématérialisée.
Les frais de notaire en Italie
En Italie, le notaire joue un rôle central dans toute transaction immobilière. Il est obligatoire pour l’enregistrement de l’acte de vente (rogito notarile) et est choisi — et rémunéré — par l’acheteur. Pour en savoir plus sur ses attributions, consultez notre article dédié au rôle du notaire en Italie.
Les frais de notaire en Italie comprennent :
- Ses honoraires propres : environ 1 % à 2 % du prix de vente (dégressifs selon la valeur du bien)
- La taxe d’enregistrement : 2 % (résidence principale) ou 9 % (résidence secondaire), calculée sur la valeur cadastrale
- La taxe hypothécaire : 50 € (montant fixe)
- La taxe cadastrale : 50 € (montant fixe)
- La TVA sur les honoraires : 22 %
Pour un acheteur étranger, des frais supplémentaires peuvent s’ajouter :
- Traduction assermentée des documents d’identité et de l’acte de vente
- Assistance d’un avocat ou d’un conseiller juridique bilingue
- Obtention du codice fiscale (code fiscal italien, obligatoire pour tout achat)
Au total, comptez entre 10 % et 15 % du prix de vente en frais notariaux et taxes liées à l’achat pour une résidence secondaire. Pour une succession incluant un bien immobilier, les règles sont différentes — notre guide sur les successions en Italie vous aidera à y voir plus clair.
💡 Bon à savoir : contrairement à la France, les frais de notaire en Italie sont calculés sur la valeur cadastrale du bien (souvent inférieure de 30 à 50 % à la valeur réelle), ce qui peut représenter une économie significative pour l’acheteur.
Mini-comparatif France / Italie : fiscalité immobilière
Pour les francophones habitués à la fiscalité française, voici un rapide aperçu des principales différences :
| Critère | 🇫🇷 France | 🇮🇹 Italie |
|---|---|---|
| Taxe foncière (résidence secondaire) | Élevée, variable selon commune (souvent 1 500–3 000 €/an) | IMU : généralement 800–1 500 €/an pour un bien équivalent |
| Frais d’acquisition | 7 à 8 % (droits de mutation + honoraires notaire) | 9 à 12 % pour une résidence secondaire (sur valeur cadastrale) |
| Exonération résidence principale | Taxe d’habitation supprimée en 2023, taxe foncière maintenue | Résidence principale exonérée d’IMU (sauf biens de luxe) |
L’Italie se révèle globalement plus avantageuse pour les résidents principaux, notamment grâce à l’exonération d’IMU. Pour les non-résidents ou propriétaires d’une résidence secondaire, la fiscalité reste comparable à la France, mais la valeur cadastrale italienne — souvent bien inférieure à la valeur de marché — réduit mécaniquement la base imposable.
Conclusion
Acheter une maison en Italie implique de bien comprendre la fiscalité locale avant de signer. Entre l’IMU (équivalent de la taxe foncière en Italie pour les résidences secondaires), la TARI, le Canone RAI et les frais de notaire, le budget à prévoir dépasse largement le seul prix de vente.
La bonne nouvelle, c’est que la fiscalité immobilière italienne reste globalement avantageuse par rapport à de nombreux pays européens — surtout si vous établissez votre résidence principale en Italie : dans ce cas, vous bénéficiez du bonus prima casa et de l’exonération d’IMU. Si vous envisagez d’acheter un terrain, consultez également notre guide sur l’achat de terrain en Italie.
Notre conseil : avant tout achat, faites simuler vos impôts par un professionnel bilingue. Quelques centaines d’euros de conseil peuvent vous éviter des milliers d’euros de mauvaises surprises.
FAQ — Questions fréquentes sur les taxes immobilières en Italie
C’est quoi la taxe foncière en Italie ?
La taxe foncière en Italie s’appelle IMU (Imposta Municipale Unica). Elle est due par les propriétaires de résidences secondaires ou de biens de luxe (catégories A1, A8, A9). Son montant se calcule sur la valeur cadastrale du bien multipliée par un coefficient national (160 pour les habitations) et par un taux fixé par la commune (entre 0,5 % et 1,06 %). Les résidences principales en sont exonérées.
Quels sont les frais de notaire pour un acheteur étranger en Italie ?
Les frais de notaire en Italie représentent environ 1 % à 2 % du prix de vente pour les honoraires du notaire, auxquels s’ajoutent la taxe d’enregistrement (2 % ou 9 %), les taxes hypothécaire et cadastrale (50 € chacune) et la TVA sur honoraires. Pour un acheteur étranger, prévoir des frais supplémentaires pour la traduction des actes et l’assistance juridique bilingue. Au total, comptez entre 10 % et 15 % du prix de vente pour une résidence secondaire.
L’IMU est-elle obligatoire pour toutes les maisons en Italie ?
Non. L’IMU Italie s’applique uniquement aux résidences secondaires et aux biens de luxe. Si la maison est votre résidence principale, vous êtes exonéré de cette taxe — c’est l’un des avantages majeurs de s’installer définitivement en Italie.
Comment savoir si je peux bénéficier du bonus prima casa ?
Le bonus prima casa s’applique si vous achetez votre première résidence en Italie et transférez votre résidence dans la commune du bien dans les 18 mois suivant l’achat. Vous devez y vivre au moins 183 jours par an pour conserver l’avantage fiscal.
Peut-on être exonéré du Canone RAI ?
Oui. Si vous ne possédez pas de téléviseur ou si le logement est une résidence secondaire non occupée, vous pouvez demander une exonération en remplissant le formulaire officiel (dichiarazione di non detenzione) auprès de l’Agenzia delle Entrate.
Existe-t-il une réduction de la TARI pour les résidences secondaires ?
Dans plusieurs communes, oui. Si votre logement n’est occupé que quelques semaines par an, vous pouvez demander une réduction de la TARI Italie. Le pourcentage de réduction dépend des règles locales et doit être demandé directement à la commune (Comune).