Matera est une destination qui attire de plus en plus de francophones souhaitant acheter un bien immobilier en dehors des circuits habituels. Ville taillée dans la roche, inscrite au patrimoine mondial de l’UNESCO, Matera offre un cadre de vie unique — mais un projet d’achat y demande des repères précis avant de s’engager.
Acheter dans une ville au bâti aussi particulier soulève des questions concrètes : quels quartiers choisir, quelles contraintes s’appliquent aux Sassi, quel budget total prévoir, et comment sécuriser chaque étape administrative et notariale ?
Ce guide vous donne les éléments essentiels pour avancer avec méthode : panorama des zones et de leurs spécificités, étapes d’achat en Italie, frais et taxes à anticiper, points de vigilance sur le bâti ancien, et contrôles indispensables avant toute signature.
Sommaire
- Comprendre les Sassi et leur impact sur un achat immobilier à Matera
- Acheter une maison en Basilicate : les démarches étape par étape
- Processus légal et notarial pour acheter à Matera
- Prix immobilier à Matera et budget total d’achat (taxes, frais, travaux)
- Zones et arbitrages : où acheter à Matera ?
- Ce qu’il faut retenir avant de passer à l’action
- FAQ — Acheter à Matera
Comprendre les Sassi et leur impact sur un achat immobilier à Matera
Matera est une ville construite dans la roche. Une partie importante de son bâti est creusée à même la falaise ou adossée à des parois calcaires, formant un ensemble urbain occupé sans interruption depuis des millénaires. Avant d’acheter à Matera, il est essentiel de comprendre ce que cette réalité physique change concrètement pour un futur propriétaire.
Sasso Barisano, Sasso Caveoso, Civita : les trois repères du centre historique
Les Sassi forment un amphithéâtre naturel divisé en deux secteurs : le Sasso Barisano et le Sasso Caveoso. Entre eux se trouve la Civita, le promontoire central qui structure l’ensemble du quartier historique.
Le Sasso Barisano est généralement plus ouvert sur la ville moderne, avec une accessibilité piétonne un peu plus facile depuis le centre. Le Sasso Caveoso descend davantage vers le ravin et offre des vues spectaculaires sur les gorges, mais avec un dénivelé plus marqué et des ruelles parfois très étroites.
La Civita joue un rôle structurant : elle influence les vues depuis les biens des deux Sassi, le passage des flux touristiques, et le niveau de bruit selon les heures de la journée.
Ce que le bâti troglodyte implique concrètement pour l’acheteur
Un bien dans les Sassi n’est pas un appartement ordinaire. Plusieurs points techniques méritent une attention particulière avant toute visite sérieuse.
L’humidité est le premier point à examiner. Les murs en contact direct avec la roche peuvent être soumis à des infiltrations ou à la remontée de salpêtre. Vérifiez l’état des parois, des plafonds et des sols lors de chaque visite — et faites réaliser un diagnostic technique indépendant avant tout engagement.
La ventilation et la luminosité varient fortement d’un bien à l’autre selon l’orientation, la profondeur de la pièce creusée et la présence ou non d’ouvertures extérieures. Certains espaces excavés reçoivent peu de lumière naturelle : c’est un critère de confort à évaluer précisément selon votre usage.
L’accessibilité est aussi un enjeu pratique quotidien. Beaucoup de ruelles des Sassi sont piétonnes, en escalier ou très étroites. Cela a des conséquences directes sur :
- le stationnement (souvent impossible à proximité immédiate du bien)
- l’organisation d’un chantier de rénovation (livraison de matériaux, accès des artisans)
- la vie quotidienne (courses, mobilité, accessibilité pour des personnes à mobilité réduite)
Les contraintes de rénovation sont réelles dans un secteur classé au patrimoine mondial de l’UNESCO. Les travaux sur les façades, les toitures ou les éléments structurels peuvent nécessiter des autorisations spécifiques auprès de la Soprintendenza. Il convient de vérifier, avant tout engagement, si des modifications ont déjà été réalisées et si elles ont été dûment autorisées.
La présence d’églises rupestres ou d’espaces excavés à proximité d’un bien peut également influencer l’environnement immédiat : affluence de visiteurs, bruit en saison touristique, entretien des abords qui dépend parfois d’organismes publics ou religieux.
Comment évaluer un bien dans les Sassi lors d’une première visite
Une visite dans les Sassi demande une grille d’observation spécifique, différente de celle utilisée pour un appartement en ville classique. Voici les points concrets à vérifier sur place :
- L’état des parois rocheuses : traces d’humidité, efflorescence (dépôts blanchâtres de salpêtre), fissures ou décollements des enduits
- La qualité de l’air intérieur : odeur de moisi ou de renfermé, qui peut trahir une mauvaise ventilation chronique
- La source d’eau et les évacuations : dans les anciens biens excavés, les réseaux ont pu être installés ou rénovés à des périodes différentes, avec des niveaux de qualité très variables
- La luminosité réelle à différentes heures : visitez si possible le matin et l’après-midi pour juger de l’ensoleillement effectif
- L’accès depuis la route la plus proche : mesurez mentalement le trajet réel à pied avec des bagages ou des provisions — c’est le trajet que vous ferez au quotidien
- Le voisinage immédiat : bien occupé ou vacant, usage touristique ou résidentiel, activité des abords en soirée
Cette évaluation de terrain ne remplace pas un diagnostic technique réalisé par un professionnel indépendant, mais elle vous permet d’aller aux visites avec des critères clairs et de poser les bonnes questions au vendeur ou à l’agent.
Acheter une maison en Basilicate : les démarches étape par étape
Acheter un bien immobilier en Italie suit un processus différent de celui en vigueur en France. Pour un acheteur francophone qui souhaite acheter à Matera, connaître les grandes étapes permet d’éviter les mauvaises surprises et de sécuriser chaque engagement.
Préparer l’achat : budget, objectif, visites et première offre
La première étape consiste à définir clairement votre usage du bien : résidence principale, résidence secondaire, ou location. Ce choix influence le budget, le type de bien recherché, les critères de sélection des quartiers — et les taxes applicables au moment de l’achat.
Avant toute visite, établissez un budget global qui intègre non seulement le prix d’achat, mais aussi les frais d’acquisition, les éventuels travaux et les coûts d’entretien à venir. Ces postes sont détaillés dans la section dédiée aux prix et coûts.
Lors des visites, notez systématiquement :
- L’état général du bâti (murs, plafonds, sols, huisseries)
- La luminosité naturelle et la ventilation, surtout dans les biens adossés à la roche
- L’accessibilité concrète (escaliers, ruelles étroites, distance au stationnement)
- La présence d’humidité visible ou de traces de salpêtre
Une fois le bien identifié, une offre d’achat est formulée par écrit. En Italie, cette proposta di acquisto peut déjà engager les deux parties selon sa forme. Il est recommandé de ne pas la signer sans avoir consulté un professionnel du droit local.
Vérifications indispensables avant tout engagement (urbanisme, conformité, charges, servitudes)
Avant de signer un avant-contrat, plusieurs vérifications documentaires sont indispensables. Ces contrôles permettent d’éviter de découvrir après l’achat des problèmes qui auraient pu être détectés en amont.
Les points à faire vérifier par un professionnel (notaire ou avocat) incluent :
- Le titre de propriété : confirmer que le vendeur est bien le propriétaire légal et que le bien est libre de tout litige
- La situation hypothécaire : s’assurer qu’aucune hypothèque ou charge financière ne pèse sur le bien
- La conformité cadastrale : vérifier que les plans cadastraux correspondent à la réalité physique du bien
- La conformité urbanistique : contrôler que les travaux réalisés ont bien fait l’objet des autorisations requises
- Les servitudes éventuelles : passages, droits de voisinage, accès partagés
- Les charges de copropriété le cas échéant, ainsi que les éventuelles dettes du vendeur envers la copropriété
Pour un bien ancien à Matera, notamment dans les secteurs en pierre ou partiellement excavés, il est également utile de faire réaliser un diagnostic technique par un professionnel indépendant. Cela concerne l’état de la structure, des réseaux (eau, électricité, évacuations) et des éléments liés à l’humidité.
Processus légal et notarial pour acheter à Matera
En Italie, le notaire (notaio) est l’acteur central de toute transaction immobilière. Son rôle est proche de celui du notaire français — mais le déroulé de la procédure et certaines pratiques diffèrent. Pour acheter à Matera en sécurité, voici les étapes légales à connaître.
Les quatre étapes du processus notarial en Italie
1. Le codice fiscale. Avant tout, l’acheteur étranger doit obtenir son codice fiscale — l’équivalent du numéro fiscal français. Il est indispensable pour signer tout document juridique, ouvrir un compte en Italie ou payer les taxes liées à l’acquisition. Il s’obtient auprès d’un consulat italien ou de l’Agenzia delle Entrate, et peut généralement être obtenu en quelques jours.
2. La proposta di acquisto. La proposition d’achat écrite est la première étape d’engagement formel. Si le vendeur l’accepte, les deux parties sont liées. Cette étape est souvent sous-estimée par les acheteurs francophones : ne signez rien sans avoir au préalable consulté un professionnel du droit local, même si le document vous paraît anodin.
3. Le compromesso. Le contratto preliminare est l’avant-contrat officiel. Il fixe le prix de vente, les conditions suspensives, les délais et les modalités de paiement. Un acompte (caparra confirmatoria) est versé à ce stade, généralement entre 10 et 20 % du prix de vente. Les règles en cas de défaillance sont strictes : si l’acheteur se désiste, l’acompte est perdu ; si c’est le vendeur qui se rétracte, il doit restituer le double de la somme reçue. Le délai entre le compromesso et l’acte définitif est habituellement de 2 à 4 mois.
4. Le rogito. L’acte définitif de vente (atto di compravendita ou rogito) est signé devant le notaire. C’est à ce moment que le solde du prix est versé et que la propriété est officiellement transférée à l’acheteur. Le notaire vérifie l’ensemble de la régularité juridique du bien, s’assure de l’absence d’hypothèques non levées, et enregistre l’acte auprès du registre foncier (Conservatoria dei Registri Immobiliari).
Points d’attention spécifiques à Matera et aux biens en centre historique classé
Pour un achat à Matera dans les Sassi ou en zone patrimoniale, plusieurs points méritent une vigilance accrue lors du processus notarial :
- La conformité des travaux anciens : dans les centres historiques, les modifications apportées à un bien (agrandissement, déplacement de cloisons, changement d’usage) nécessitent des autorisations spécifiques. Un bien rénové sans autorisation peut bloquer la revente ou imposer des frais de régularisation importants à l’acheteur.
- Les droits de préemption éventuels : dans certains secteurs classés, les autorités locales ou l’État peuvent disposer d’un droit de préemption sur les cessions immobilières. Le notaire est tenu de vérifier ce point, mais il est utile de le confirmer explicitement.
- La présence d’espaces excavés ou de volumes non délimités : certains biens dans les Sassi comportent des espaces creusés qui ne sont pas toujours clairement délimités cadastralement. Leur statut juridique doit être clarifié avant la signature.
- La langue des documents : tous les actes notariaux sont rédigés en italien. En tant qu’acheteur francophone, vous avez le droit de demander la présence d’un interprète ou de faire traduire les documents essentiels avant de signer.
Faut-il un avocat en plus du notaire ?
En Italie, le notaire est un officier public qui garantit la régularité formelle de la transaction — mais il représente les deux parties de manière neutre, pas uniquement l’acheteur. Pour un acheteur étranger, notamment lors d’un premier achat en Italie ou pour un bien comportant des particularités juridiques (zones patrimoniales, servitudes, travaux non déclarés), il peut être utile de mandater un avvocato (avocat) pour défendre vos intérêts spécifiques en amont de la signature. Ce coût supplémentaire est généralement modeste au regard de la sécurité qu’il apporte.
Prix immobilier à Matera et budget total d’achat (taxes, frais, travaux)
Avant de visiter un bien, il est utile de comprendre comment se compose le budget réel d’un achat immobilier à Matera. Le prix affiché sur une annonce n’est jamais le coût final : plusieurs postes s’ajoutent, et leur importance est souvent sous-estimée par les acheteurs francophones.
Frais d’acquisition à Matera : notaire, taxes et agence
En Italie, comme en France, l’acte de vente se signe chez un notaire. Mais la structure des frais diffère. Voici les principaux postes à anticiper :
- L’imposta di registro (taxe d’enregistrement) : son montant varie selon que le bien constitue votre résidence principale (prima casa) ou non, et selon que le vendeur est un particulier ou un professionnel. Le taux est de 2 % de la valeur cadastrale pour une première résidence, et de 9 % pour une résidence secondaire. Pour les acheteurs non-résidents en Italie, le bénéfice du régime prima casa est soumis à conditions — à vérifier avec le notaire.
- Les honoraires du notaio : réglementés mais variables selon la complexité de la transaction et le prix du bien. Comptez généralement entre 1 500 et 4 000 €.
- La commission d’agence : en Italie, les honoraires d’agence sont généralement partagés entre acheteur et vendeur (contrairement à la pratique française). Prévoyez entre 2 et 4 % à votre charge si vous passez par un intermédiaire.
Un point notable : en Italie, la base de calcul des taxes peut être la valeur cadastrale du bien plutôt que le prix de vente réel. Cette valeur cadastrale est souvent inférieure au prix du marché, ce qui peut être favorable pour l’acheteur — mais cela doit être vérifié au cas par cas avec le notaire.
En règle générale, les frais d’acquisition totaux représentent entre 8 et 15 % du prix de vente selon votre profil et le type de bien.
Rénovation et entretien dans l’ancien : anticiper les coûts à Matera
À Matera, une grande part du bâti disponible à la vente est ancienne, parfois très ancienne. Cela implique des coûts post-achat qu’il faut anticiper sérieusement.
Pour un bien dans les Sassi ou dans le centre historique, les travaux de rénovation peuvent se heurter à des contraintes spécifiques :
- L’accès au chantier est souvent difficile (ruelles étroites, escaliers, absence de parking pour les véhicules de livraison).
- Les matériaux et les techniques utilisés peuvent être encadrés par des règles patrimoniales — ce qui limite le recours à des solutions standardisées moins coûteuses.
- L’organisation des artisans locaux spécialisés dans ce type de bâti est plus complexe, et les délais plus longs qu’ailleurs.
Ces contraintes ne rendent pas un achat impossible, mais elles allongent les délais et augmentent les coûts. Avant de vous engager sur un bien ancien, faites réaliser un audit technique par un professionnel indépendant et obtenez des devis locaux réalistes. Prévoyez une marge d’imprévus d’au moins 20 % sur l’enveloppe travaux estimée.
Il est également conseillé de vérifier si des travaux ont déjà été réalisés sur le bien, et si ces travaux ont fait l’objet des autorisations nécessaires. Un bien rénové sans autorisation peut entraîner des complications au moment de la revente ou en cas de contrôle.
Zones et arbitrages : où acheter à Matera ?
Matera ne se résume pas à ses Sassi. La ville comprend plusieurs zones avec des profils très différents selon votre usage, votre budget et votre rapport au patrimoine. Voici les principales zones à considérer pour un achat.
Les Sassi (Sasso Barisano et Sasso Caveoso) : patrimoine, contraintes et potentiel locatif
C’est le cœur historique classé de Matera, celui qui attire la majorité des acheteurs étrangers. Les biens y sont souvent des rupestri (maisons creusées dans la roche) ou des constructions en pierre adossées à la falaise, parfois entièrement rénovés en habitations ou en hébergements touristiques.
Points forts : valeur patrimoniale unique, fort potentiel de location courte durée (Matera reçoit plusieurs centaines de milliers de visiteurs par an), biens souvent rénovés avec soin dans les gammes moyennes et hautes.
Points de vigilance : prix plus élevés que le reste de la ville, contraintes de rénovation patrimoniale fortes, accessibilité physique limitée, flux touristique intense en haute saison qui peut nuire au confort résidentiel si vous habitez le bien à l’année.
Entre les deux Sassi, le Sasso Barisano est généralement plus accessible et plus animé commercialement ; le Sasso Caveoso est plus calme, avec des vues souvent plus sauvages sur les gorges, mais un dénivelé plus marqué.
La Civita et ses abords immédiats
La Civita est le sommet du promontoire central, avec la cathédrale et quelques habitations. C’est la zone la plus patrimoniale et la plus exposée au tourisme. Les biens y sont rares et très recherchés. L’environnement est spectaculaire mais l’affluence de visiteurs est quasiment continue en saison.
Ce secteur convient davantage à un investissement locatif haut de gamme qu’à une résidence à l’année.
Le Piano (ville moderne) : alternative plus accessible
Le Piano désigne la ville moderne construite en hauteur, au-dessus des Sassi. C’est là que vivent la majorité des habitants permanents de Matera, avec des commerces, des services, des écoles et des transports.
Les prix y sont nettement inférieurs à ceux des Sassi. Le bâti est plus récent (années 1960-1990 pour l’essentiel), moins pittoresque, mais plus fonctionnel pour une résidence principale à l’année. C’est une option à considérer sérieusement si vous prévoyez de vous installer à Matera de façon permanente plutôt que d’y passer quelques semaines par an.
Périphérie et campagne : maisons de village et masseria
Autour de Matera, la campagne de Basilicate offre des biens plus grands à des prix parfois significativement inférieurs : maisons de village dans des communes voisines, anciennes fermes (masserie), propriétés rurales avec terrain. Ces biens séduisent les acheteurs qui recherchent de l’espace, de l’isolement et une vie à la campagne.
Les contraintes sont différentes : dépendance totale à la voiture, éloignement des services, chantiers parfois plus lourds sur du bâti rural ancien. Mais les prix d’entrée peuvent être très attractifs, et certaines communes de Basilicate ont mis en place des dispositifs d’aide à la rénovation pour attirer de nouveaux résidents.
Comment arbitrer entre les zones ?
Le bon emplacement dépend avant tout de votre usage réel du bien :
- Vous voulez investir en location courte durée : les Sassi sont la zone la plus pertinente, à condition d’obtenir les autorisations nécessaires et de budgéter des frais de rénovation et de gestion locative réalistes.
- Vous cherchez une résidence secondaire à utiliser quelques semaines par an : les Sassi ou leurs abords immédiats offrent le meilleur cadre, avec une accessibilité suffisante pour un usage occasionnel.
- Vous envisagez une installation à l’année : le Piano mérite d’être sérieusement considéré pour son confort quotidien, même s’il est moins spectaculaire. Une maison en bord de Sassi, avec vue mais sans être au cœur du flux touristique, peut aussi être un compromis intéressant.
- Vous cherchez de l’espace et un budget maîtrisé : la campagne et les communes périphériques offrent les meilleurs rapports surface/prix, au prix d’un mode de vie rural plus isolé.
Ce qu’il faut retenir avant de passer à l’action
Acheter à Matera, c’est avant tout comprendre les spécificités du lieu : le bâti ancien des Sassi, les contraintes patrimoniales, les différences entre zones, et un processus notarial qui n’est pas identique à celui que vous connaissez en France. Ces points, bien anticipés, ne sont pas des obstacles — ce sont des repères pour avancer sereinement.
Un achat réussi repose sur deux piliers : des vérifications documentaires et techniques complètes, et un budget global réaliste qui intègre les frais d’acquisition et une marge sérieuse pour les travaux dans l’ancien. Rien dans ce processus n’est insurmontable, à condition de ne rien laisser au hasard.
Avant de relancer vos visites, prenez le temps de définir votre usage (résidence principale, pied-à-terre, investissement locatif), les zones qui correspondent à vos critères, votre budget total, et la liste des documents à demander dès la première visite. C’est la meilleure façon d’aborder chaque bien avec clarté et confiance.
Pour approfondir chaque étape, consultez les autres guides pratiques d’Aller en Italie sur l’achat immobilier en Italie : démarches, documents à réunir, questions à poser lors des visites et budget global à anticiper.
FAQ — Acheter à Matera
Que signifie acheter dans les Sassi de Matera pour un futur propriétaire ?
Les biens des Sassi sont souvent creusés dans la roche ou adossés à elle. Avant tout engagement, il est indispensable de vérifier l’état de l’humidité intérieure, la ventilation naturelle et la luminosité réelle du logement selon l’orientation et la saison. L’accès au bien mérite également une attention particulière : escaliers étroits, ruelles en pente et absence de stationnement à proximité immédiate peuvent compliquer les livraisons ou l’organisation d’un chantier. Les contraintes de rénovation liées au cadre patrimonial peuvent imposer des matériaux ou des techniques spécifiques, ce qui allonge les délais et augmente les coûts.
Sasso Barisano ou Sasso Caveoso : comment choisir avant d’acheter ?
Les deux zones n’offrent pas la même ambiance ni le même niveau d’accessibilité. Sasso Barisano est généralement mieux desservi et plus animé, tandis que Sasso Caveoso est souvent décrit comme plus calme et plus authentique, mais parfois plus isolé selon l’emplacement précis du bien. Le flux touristique varie d’une rue à l’autre et d’une saison à l’autre. Il est fortement conseillé de visiter le quartier à plusieurs horaires différents — matin, après-midi et soirée — pour évaluer le bruit, la circulation piétonne et le confort quotidien réel avant de prendre une décision.
Pourquoi la Civita compte-t-elle dans le choix d’un emplacement à Matera ?
La Civita est le cœur historique de Matera, situé entre les deux zones des Sassi. Sa position centrale influence directement les vues depuis les biens environnants, les dénivelés à parcourir à pied et les axes de circulation piétonne. Acheter à proximité immédiate de la Civita expose aussi à un environnement fortement patrimonial, ce qui peut avoir des conséquences sur les autorisations de travaux et sur le voisinage immédiat — notamment la présence de sites visités toute l’année par des touristes.
Quelles vérifications spécifiques faire pour une maison ancienne creusée ou adossée à la roche ?
Pour ce type de bien, les points de contrôle prioritaires sont l’état structurel général, la présence d’infiltrations d’eau ou de salpêtre sur les parois, le bon fonctionnement des réseaux (eau, électricité, évacuations) et la qualité de l’isolation thermique. Il est recommandé de demander au vendeur l’historique complet des travaux réalisés et de faire vérifier par un professionnel que toutes les modifications apportées au bien sont conformes aux autorisations délivrées. Cette étape est particulièrement importante dans un bâti ancien où des travaux non déclarés peuvent bloquer la revente ou générer des litiges.
Les églises rupestres et espaces excavés autour d’un bien influencent-ils réellement la vie quotidienne ?
La proximité d’une église rupestre ou d’un espace excavé ouvert au public peut avoir plusieurs effets concrets sur le quotidien d’un propriétaire. Ces sites génèrent un flux de visiteurs qui peut se traduire par du bruit, des passages fréquents à toute heure et une maintenance des abords qui ne dépend pas du propriétaire mais d’organismes publics ou religieux. En haute saison touristique, certaines ruelles des Sassi connaissent une affluence importante de 8h à 22h. Si vous envisagez une résidence principale ou une utilisation régulière du bien, visitez le quartier en juillet ou en août pour vous faire une idée réaliste de l’environnement sonore et humain. C’est un critère qui peut peser autant que la surface ou l’état du bien.
Est-il possible d’obtenir un prêt immobilier en Italie en tant que résident étranger ?
Oui, les banques italiennes accordent des prêts immobiliers à des acheteurs étrangers, mais les conditions sont généralement plus restrictives que pour un résident italien. Les établissements demandent habituellement un apport plus élevé (souvent 30 à 40 % du prix du bien), des justificatifs de revenus étrangers traduits et apostillés, et une évaluation du bien par un expert agréé. Certains acheteurs francophones préfèrent financer leur achat en Italie via un prêt obtenu en France, adossé à un bien existant. Cette option mérite d’être explorée avec votre banque avant de vous engager sur un compromis, car les délais d’obtention d’un financement peuvent conditionner le calendrier de la transaction.