Acheter une maison en Italie est un projet passionnant… mais lorsqu’il s’agit de demander un crédit immobilier, le parcours peut parfois sembler complexe, surtout pour les étrangers.
Les banques italiennes peuvent financer aussi bien les résidents que les non-résidents, mais elles le font selon des procédures précises et des critères d’évaluation stricts.
Dans cet article, nous allons explorer les différentes possibilités de financement disponibles en Italie, les conditions à remplir, les documents à préparer et les solutions alternatives si votre dossier est atypique.
Un guide complet pour comprendre comment obtenir un crédit immobilier en Italie et avancer sereinement dans votre projet d’achat.
Sommaire
- Les conditions d’obtention d’un crédit en Italie
- Les frais liés à la demande de crédit
- Les étapes d’une demande de crédit
- Le crédit à 100 % pour les moins de 36 ans
- Les banques italiennes qui pretent aux étrangers
- Conseils pour bien préparer votre demande de crédit
- La demande de financement à l’étranger
Les conditions d’obtention d’un crédit en Italie
Le crédit immobilier en Italie obéit à une logique prudente : les banques italiennes privilégient les dossiers solides, avec des revenus stables, un bon historique bancaire et un profil fiscal clair.
Elles ne ferment pas la porte aux étrangers, mais restent souvent réservées à prêter à des non-résidents, surtout lorsque les revenus sont perçus à l’étranger.
Chaque demande est analysée individuellement, et les conditions peuvent varier d’une banque à l’autre selon la région, la valeur du bien et la situation personnelle de l’emprunteur.
En pratique, les résidents italiens peuvent obtenir jusqu’à 80 % du prix d’achat, tandis que les non-résidents se voient généralement proposer un financement maximum de 70 % pour les biens supérieurs à 100 000 €, et environ 50 % pour les montants inférieurs.
Cela implique la nécessité d’un apport personnel de 30 à 50 %, mais aussi d’une trésorerie suffisante pour couvrir les frais annexes : notaire, agence, traductions officielles, démarches administratives…Ces coûts représentent en moyenne entre 7 et 10 % du prix du bien et doivent être anticipés dès le départ.
Pour déposer une demande de financement, il est obligatoire de posséder un codice fiscale italien, indispensable à toute opération bancaire ou notariale.
Une fois le crédit approuvé, la banque exigera également l’ouverture d’un compte courant dans son établissement, sur lequel seront versés les fonds du prêt et prélevées les mensualités.
Les taux d’intérêt proposés en Italie sont proches de la moyenne européenne :
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entre 3,5 % et 4,5 % pour un taux fixe,
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entre 3 % et 4 % pour un taux variable, indexé sur l’Euribor.
La durée du prêt varie généralement de 10 à 30 ans, mais la plupart des banques exigent que le remboursement soit terminé avant l’âge de 75 ans, une limite indicative pouvant toutefois varier selon la politique interne et la solidité du dossier.
Même si la procédure peut paraître exigeante, elle reste tout à fait réalisable avec une bonne préparation et un accompagnement adapté.
En présentant un dossier complet, clair et bien structuré, comprenant vos justificatifs de revenus, documents traduits et preuves de solvabilité, il est tout à fait possible d’obtenir un financement et de réaliser sereinement votre projet d’achat immobilier en Italie, même en tant qu’étranger.
Les frais liés à la demande de crédit en Italie
Lorsque vous déposez une demande de crédit immobilier en Italie, il est important de savoir que plusieurs frais annexes viennent s’ajouter au montant du prêt. Ces coûts, souvent incompressibles, couvrent les différentes étapes administratives et techniques nécessaires à la validation du financement.
Voici les principaux frais à prévoir :
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250 €: ce sont les frais de perizia, c’est-à-dire l’expertise du bien immobilier réalisée par un technicien mandaté par la banque. Cette étape est essentielle : elle permet non seulement de vérifier que la valeur réelle du bien correspond au prix d’achat, mais aussi de s’assurer que le bien est conforme sur le plan urbanistique et cadastral.
En cas d’irrégularités (travaux non déclarés, extensions illégales, incohérences cadastrales), la banque peut refuser le financement tant que la situation n’est pas régularisée. -
700 € : les frais d’instruction bancaire, qui couvrent l’analyse du dossier, la vérification des documents, l’évaluation du risque et la rédaction du contrat de prêt.
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2 500 € : la prime d’assurance habitation obligatoire, couvrant notamment les risques d’incendie pendant toute la durée du prêt (ici 20 ans). Cette assurance est généralement réglée en une seule fois au moment de la signature.
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860 € : l’impôt substitutif, soit 2 % du montant emprunté pour une résidence secondaire (contre 0,25 % pour une résidence principale). Cet impôt s’applique automatiquement lors de la mise en place du financement.
Au total, ces frais peuvent représenter entre 3 000 et 4 000 euros selon le montant du crédit et la nature du bien. Les anticiper dès le départ est essentiel pour construire un budget réaliste et éviter les mauvaises surprises au moment de la signature.
Les étapes d’une demande de crédit en Italie
Pour demander un crédit immobilier en Italie, deux options sont possibles :
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contacter directement plusieurs banques afin d’obtenir une première estimation du montant finançable ;
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ou formuler une offre d’achat sous réserve d’obtention du prêt, ce qui laisse le temps à la banque d’analyser le dossier avant de s’engager.
Une fois la demande déposée, la banque mandate un expert indépendant (perito) pour procéder à l’évaluation du bien. Cette étape, obligatoire, permet de confirmer la valeur réelle du bien et de vérifier qu’il n’existe pas de problèmes de conformité urbanistique ou cadastrale susceptibles d’empêcher le financement.
Si la valeur estimée est inférieure au prix convenu, la banque peut réduire le montant du prêt ou refuser la demande.
La phase d’instruction du dossier dure en moyenne entre 6 et 8 semaines. Durant cette période, la banque examine la situation financière et professionnelle de l’acheteur, la régularité du bien et la cohérence du projet global.
Une fois l’évaluation et les contrôles terminés, la banque émet une offre de prêt officielle (offerta di mutuo) que l’emprunteur doit signer pour accepter les conditions.
Le jour de la signature de l’acte notarié (rogito notarile), la banque est représentée devant le notaire par un mandataire habilité à débloquer les fonds.
Le montant du prêt est alors versé directement au vendeur, en même temps que la signature définitive du contrat de vente.
Cette procédure, bien qu’un peu longue et rigoureuse, permet d’assurer la sécurité juridique et financière de la transaction pour les deux parties, garantissant un achat immobilier en Italie serein et bien encadré.
Le crédit à 100 % pour les moins de 36 ans
En Italie, les jeunes de moins de 36 ans peuvent bénéficier d’un dispositif public particulièrement avantageux : le Fondo di Garanzia per la Prima Casa (Fonds de garantie pour la première maison), mis en place par l’État italien et géré par Consap (Concessionaria Servizi Assicurativi Pubblici).
Ce fonds a pour objectif de faciliter l’accès au crédit immobilier pour l’achat de la première résidence principale, même sans apport personnel.
Grâce à cette garantie publique, la banque peut financer jusqu’à 100 % du prix du bien, dans la limite d’un montant maximal de 250 000 €.
Le fonds couvre jusqu’à 80 % du capital emprunté, ce qui réduit considérablement le risque pour la banque et permet d’accorder un prêt complet aux jeunes acheteurs disposant de revenus stables mais sans épargne importante.
Pour bénéficier du Fondo di Garanzia Prima Casa, il faut remplir plusieurs conditions :
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avoir moins de 36 ans au moment de la demande de prêt ;
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être résident en Italie et y établir sa résidence principale dans le bien acheté ;
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ne pas déjà posséder un autre logement en Italie ;
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le bien doit être situé sur le territoire italien, utilisé comme habitation principale, et ne pas appartenir à la catégorie des logements de luxe (catégories cadastrales A1, A8, A9 exclues).
Les revenus du demandeur ne doivent pas dépasser un ISEE (Indicatore della Situazione Economica Equivalente) de 40 000 € par an.
Ce critère permet de cibler les jeunes travailleurs, les couples ou les familles à revenu moyen souhaitant accéder à la propriété.
Les avantages du dispositif ne s’arrêtent pas là : en plus du financement à 100 %, les bénéficiaires profitent également d’une réduction des frais fiscaux (exonération partielle des droits d’enregistrement, des impôts hypothécaires et cadastraux) lors de l’achat.
Ce crédit à 100 % garanti par l’État constitue donc une véritable opportunité pour les jeunes résidents en Italie qui souhaitent acheter leur premier logement sans disposer d’un apport initial.
Les démarches s’effectuent directement auprès de la banque, qui se charge de présenter la demande au Fondo Consap lors de l’instruction du prêt.
Les banques italiennes qui pretent aux étrangers
En Italie, chaque banque, et même chaque filiale locale, dispose d’une autonomie décisionnelle en matière de crédit immobilier. Cela signifie qu’il n’existe pas de règle unique valable pour tout le pays : une demande peut être refusée dans une agence et acceptée dans une autre, selon la politique interne, le profil du client ou le type de bien.
Il est donc conseillé d’effectuer la demande de crédit directement dans le secteur où se trouve le bien immobilier, car les agences locales connaissent mieux le marché, les valeurs foncières et les procédures cadastrales.
Certaines grandes banques italiennes comme Intesa Sanpaolo, UniCredit, BPER Banca, Monte dei Paschi di Siena ou BNL (BNP Paribas Italie) financent régulièrement les acheteurs étrangers, à condition que le dossier soit solide et complet.
En parallèle, il peut être utile de solliciter les filiales françaises présentes en Italie, telles que Crédit Agricole Italia ou BNL – BNP Paribas, qui ont l’habitude de traiter avec une clientèle francophone et peuvent faciliter la compréhension des démarches.
Si les grandes banques refusent, il ne faut pas se décourager : les petites banques régionales (banche popolari, caisses locales, coopératives de crédit) se montrent parfois plus flexibles et ouvertes à la discussion, surtout lorsqu’il s’agit d’un projet clair et bien documenté.
Pour les dossiers plus complexes,par exemple, des revenus à l’étranger, une situation mixte ou un achat en indivision,il peut être judicieux de passer par un courtier en crédit (mediatore creditizio).
Ces professionnels connaissent les établissements qui financent les non-résidents et peuvent négocier les meilleures conditions en évitant les pertes de temps.
Enfin, si vous souhaitez être accompagné dans cette étape, notre équipe peut vous aider à entrer en contact avec les banques italiennes, les filiales françaises implantées sur place ou des courtiers spécialisés, afin de vous orienter vers la solution la plus adaptée à votre situation et à votre projet d’achat en Italie.
Conseils pour bien préparer votre demande de crédit
Obtenir un crédit immobilier en Italie nécessite un dossier complet et structuré, surtout pour les acheteurs étrangers.
Avant de déposer votre demande, il est essentiel de préparer soigneusement tous les justificatifs permettant à la banque d’évaluer votre stabilité financière :
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contrats de travail, fiches de paie, bilans comptables (pour les indépendants),
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déclarations de revenus, relevés bancaires récents, attestations fiscales,
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et, si possible, traductions officielles de ces documents en italien, afin de faciliter leur lecture par le service de crédit.
Si le bien que vous souhaitez acheter est destiné à une activité locative ou touristique (B&B, maison d’hôtes, location saisonnière), il est vivement recommandé de présenter un business plan clair et réaliste.
Celui-ci doit indiquer les revenus prévisionnels, les frais d’entretien, les charges fiscales, et démontrer la rentabilité du projet.
Notre expert-comptable partenaire, peut vous aider à établir ce business plan et à structurer votre dossier financier avant présentation à la banque.
Un dossier bien préparé inspire confiance, facilite la décision de financement et peut même permettre d’obtenir de meilleures conditions de prêt.
La demande de financement à l’étranger
Certains acheteurs envisagent de demander un crédit immobilier dans leur pays de résidence pour financer l’achat d’un bien en Italie. En pratique, cette solution reste très difficile à mettre en œuvre.
Les banques étrangères n’ayant pas d’activité en Italie ne disposent pas du pouvoir d’inscrire une hypothèque sur un bien italien, car elles ne sont pas enregistrées auprès des autorités foncières italiennes.
Elles ne peuvent donc pas utiliser le bien acheté en Italie comme garantie de remboursement.
À moins de posséder un autre bien immobilier à hypothéquer dans votre pays de résidence, la plupart des établissements bancaires refuseront d’accorder un prêt immobilier pour un achat en Italie.
En alternative, certaines banques étrangères peuvent toutefois proposer un crédit à la consommation, généralement d’un montant plus limité et d’une durée plus courte, qui peut servir :
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soit à constituer l’apport personnel nécessaire à un prêt en Italie,
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soit à financer un petit bien immobilier sans passer par un crédit hypothécaire.
Pour tout autre cas, la demande de crédit en Italie reste la seule option réellement envisageable.
Elle permet à la banque italienne de garantir le prêt par une hypothèque sur le bien acheté, ce qui sécurise le financement et facilite la procédure.
Demander un crédit immobilier en Italie peut sembler complexe, surtout lorsqu’on n’est pas résident, mais c’est un projet tout à fait réalisable avec une bonne préparation.
Chaque banque a ses propres critères et délais, mais un dossier clair, complet et bien présenté reste la clé pour obtenir une réponse favorable.
Que vous soyez résident, non-résident ou jeune acheteur de moins de 36 ans, il existe aujourd’hui plusieurs solutions de financement adaptées à chaque profil : prêts classiques, fonds de garantie pour les jeunes, ou encore accompagnement par un courtier pour les situations plus spécifiques.
Chez Aller en Italie, nous accompagnons chaque étape de votre démarche :
de la préparation du dossier à la mise en relation avec les banques et les experts partenaires (avocats, comptables, courtiers). Notre objectif est simple : vous aider à concrétiser votre projet immobilier en Italie en toute sécurité et avec la sérénité que mérite un tel investissement.
Faqs
1. Peut-on obtenir un crédit immobilier en Italie en étant non-résident ?
Oui, mais les conditions sont plus strictes. Les banques italiennes financent en général jusqu’à 70 % du prix du bien pour les non-résidents, contre 80 à 90 % pour les résidents. Il faut justifier de revenus stables et fournir des documents traduits en italien.
2. Quels sont les délais moyens pour obtenir un crédit immobilier en Italie ?
En moyenne, il faut compter entre 6 et 10 semaines entre le dépôt du dossier et la signature du prêt. Ce délai comprend l’évaluation du bien (perizia), l’analyse de solvabilité et la validation finale par la banque.
3. Existe-t-il un crédit à 100 % pour les jeunes acheteurs en Italie ?
Oui, grâce au Fondo di Garanzia Prima Casa, les moins de 36 ans résidents en Italie peuvent obtenir un financement jusqu’à 100 % du prix du bien, garanti par l’État, à condition d’avoir un ISEE inférieur à 40 000 € et d’acheter une résidence principale.
4. Que faire si les grandes banques refusent le financement ?
Si une grande banque refuse, il est possible de se tourner vers des banques régionales ou de faire appel à un courtier (mediatore creditizio). Ces professionnels connaissent les établissements plus ouverts aux dossiers étrangers et peuvent vous orienter vers des solutions adaptées.