En Italie, la première offre écrite, appelée proposta d’acquisto, a déjà une valeur engageante. Autrement dit, dès que vous la signez, vous exprimez officiellement votre intention d’acheter le bien, et cette offre devient juridiquement contraignante si le vendeur l’accepte.
Or, il faut savoir que, dans la pratique italienne, les documents à vérifier avant d’acheter une maison en Italie sont souvent examinés après la signature de l’offre. Cette habitude peut toutefois s’avérer risquée : si des irrégularités apparaissent plus tard, l’acheteur peut se retrouver confronté à des frais supplémentaires, voire à des blocages administratifs.
Pour éviter ce type de situation, il est essentiel de demander vous-même la documentation complète du bien avant toute signature, de ne rien signer sans avoir vérifié la conformité urbanistique et cadastrale, ou d’inclure des clauses suspensives dans votre offre, rédigées avec l’aide d’un avocat expert en droit immobilier. Ces précautions permettent de vous protéger juridiquement et d’aborder l’achat en toute sérénité.
Dans cet article, nous allons détailler les documents à vérifier avant d’acheter une maison en Italie afin d’obtenir une vision claire et complète de la situation du bien avant de vous engager.
Sommaire
- L’acte de propriété
- L’extrait cadastral en Italie
- Le plan cadastral en Italie
- Le certificat de performance énergétique en Italie
- Les procès-verbaux de copropriété
- Le relevé des charges et factures de copropriété
- Le certificat de conformité urbanistique
L’acte de propriété (Atto di proprietà)
L’atto di proprietà est le document qui prouve la propriété légale du bien et précise comment le vendeur l’a acquis, que ce soit par achat, donation, succession ou autre transfert de propriété.
Il s’agit du titre de propriété officiel, indispensable pour confirmer que la personne qui met le bien en vente a bien le droit légal de le vendre.
Ce document indique également d’éventuelles restrictions ou conditions particulières, comme des droits d’usage, des servitudes, ou la présence d’autres copropriétaires.
Lors de la vente, c’est le notaire (notaio) qui se charge de vérifier la validité juridique de ce titre, ainsi que la continuité des transmissions de propriété, afin d’écarter tout risque de vente illégitime ou de litige futur.
Même si cette vérification fait partie du rôle du notaire, il reste utile, dès la phase de négociation, de demander une copie de l’atto di proprietà afin de connaître l’historique du bien et de confirmer l’identité réelle du vendeur avant toute offre d’achat.
L’extrait cadastral en Italie (Visura catastale)
La visura catastale est un document officiel qui fournit toutes les informations cadastrales d’un bien immobilier : sa surface, sa destination d’usage (habitation, local commercial, garage, entrepôt, etc.), sa section cadastrale, ainsi que le nom du propriétaire inscrit.
Elle permet de vérifier la cohérence entre le bien vendu et les données enregistrées auprès du cadastre italien.
Un point essentiel concerne la destination d’usage. Certaines catégories cadastrales, comme la catégorie C2, correspondent à d’anciennes granges, caves ou entrepôts et ne peuvent pas être habitées légalement.
Cette information est parfois mentionnée dans les annonces, mais l’acheteur ne réalise pas toujours les conséquences : un bien qui n’a pas une catégorie à usage résidentiel (A/2, A/3, A/4, etc.) ne peut pas être utilisé comme logement principal ni loué à usage d’habitation sans un changement de destination d’usage officiellement autorisé.
La visura catastale permet également de connaître la surface réelle du bien, appelée superficie calpestabile, c’est-à-dire la surface intérieure habitable.
En Italie, la surface indiquée dans les annonces est souvent la surface commerciale, qui comprend les murs, les balcons, les terrasses, les caves ou une quote-part des parties communes.
Ainsi, il n’est pas rare qu’un bien annoncé à 100 m² ait en réalité une surface habitable d’environ 80 m².
Consulter la visura catastale avant l’achat permet donc de connaître la vraie superficie du logement et de vérifier qu’il s’agit bien d’un bien à usage résidentiel, deux éléments fondamentaux pour éviter les mauvaises surprises après la signature.
Le plan cadastral en Italie (Planimetria catastale)
La planimetria catastale est le plan officiel du bien tel qu’il est enregistré au cadastre italien.
Elle permet de comparer la configuration réelle du logement, pièces, murs, ouvertures, mezzanines, extensions, avec celle déclarée auprès du cadastre.
Ce document est fondamental, car en Italie, il existe de nombreuses situations d’irrégularité urbanistique.
Au fil des années, beaucoup de propriétaires ont modifié, agrandi ou transformé leur maison sans en informer la commune : cloisons abattues ou ajoutées, vérandas fermées, combles aménagés, terrasses couvertes, ou même extensions non déclarées.
Ces changements, s’ils n’ont pas été autorisés ni régularisés, rendent le bien non conforme aux plans cadastraux, une situation qui peut poser des problèmes au moment de la vente, notamment lors de la signature de l’acte notarié (rogito).
Comparer la planimetria avec la réalité est donc essentiel pour vérifier que le bien correspond à ce qui a été déclaré et éviter toute irrégularité susceptible de bloquer la transaction, d’empêcher l’obtention d’un crédit ou d’annuler une assurance habitation.
À ce stade, l’intervention d’un géomètre (geometra) est vivement recommandée.
C’est lui qui peut contrôler la conformité du bien, identifier les écarts éventuels entre la situation réelle et celle enregistrée, et délivrer, si tout est en ordre, le certificat de conformité urbanistique. Son expertise permet de sécuriser l’achat et d’avancer sereinement vers la signature définitive.
Le certificat de performance énergétique (APE – Attestato di Prestazione Energetica)
L’Attestato di Prestazione Energetica (APE) est le seul certificat obligatoire pour toute vente immobilière en Italie.
Il classe le bien selon sa performance énergétique, sur une échelle allant de A (logements les plus économes) à G (logements les plus énergivores).
Ce document précise la consommation annuelle du bien, le type de chauffage, le niveau d’isolation, ainsi que les éventuelles améliorations possibles pour réduire la dépense énergétique.
Il faut savoir qu’en Italie, la grande majorité des logements sont classés en catégorie G, notamment dans les centres historiques ou les bâtiments anciens.
Cela ne signifie pas forcément que le bien est en mauvais état, mais simplement qu’il ne répond pas aux standards d’isolation actuels. Les biens classés A ou B sont encore peu nombreux et concernent surtout les constructions récentes ou rénovées avec des matériaux performants.
L’APE doit être fourni au plus tard lors de la signature du compromis de vente (compromesso).
Il est rédigé par un technicien habilité (géomètre, ingénieur ou architecte) et reste valable dix ans, sauf si des travaux importants modifient les caractéristiques énergétiques du bien.
Contrairement à d’autres pays européens, il n’existe pas en Italie de diagnostics obligatoires concernant la présence de plomb, d’amiante ou de gaz.
Si vous souhaitez obtenir ces informations, c’est à vous, en tant qu’acheteur, d’en faire expressément la demande à un professionnel qualifié, et d’en assumer le coût.
Les procès-verbaux de copropriété (Verbali di assemblea condominiale)
Si le bien que vous achetez se situe dans un immeuble, il est essentiel de demander les procès-verbaux des dernières assemblées de copropriété.
Ces documents permettent de connaître les décisions prises par la copropriété, comme les travaux votés ou prévus, les interventions sur les parties communes, ou encore la désignation du syndic et la gestion des dépenses collectives.
Ils donnent aussi une indication claire sur l’état financier de la copropriété : existence éventuelle de dettes, de copropriétaires en retard de paiement, ou de contentieux en cours. Ces éléments peuvent avoir un impact direct sur votre budget à court terme, car certaines dépenses (travaux de façade, toiture, ascenseur, etc.) pourraient être à votre charge peu après l’achat.
Examiner ces procès-verbaux avant la signature permet donc d’anticiper d’éventuels coûts supplémentaires et de mieux évaluer la santé financière et la gestion globale de l’immeuble.
Le relevé des charges et factures de copropriété (Utenze e spese condominiali)
Avant d’acheter un bien, il est important de demander au vendeur les derniers relevés de paiements liés aux charges de copropriété ainsi qu’aux factures d’eau, de gaz et d’électricité.
Ces documents permettent de vérifier que toutes les factures ont été réglées et qu’il n’existe aucune dette en cours au nom du bien.
Ce contrôle est essentiel car, selon la législation italienne, l’acheteur peut être tenu de payer jusqu’à 50 % des dettes de copropriété contractées pendant l’exercice en cours et celui précédant la vente.
En d’autres termes, si le vendeur n’a pas réglé certaines charges communes (comme le chauffage collectif, l’entretien de l’ascenseur ou le nettoyage des parties communes), une partie de ces montants pourrait vous être réclamée après l’achat.
Vérifier ces éléments en amont vous protège contre les mauvaises surprises financières et vous permet d’avoir une vision claire des dépenses réelles associées au bien avant de vous engager.
Le certificat de conformité urbanistique (Certificato di conformità urbanistica)
Le certificat de conformité urbanistique est l’un des documents les plus importants lors d’un achat immobilier en Italie.
Établi par un technicien habilité, le plus souvent un géomètre (geometra) ou un architecte, il certifie que le bien respecte les règles d’urbanisme en vigueur et qu’aucune modification illégale (agrandissement, fermeture de balcon, ajout d’une pièce, etc.) n’a été effectuée sans autorisation officielle.
Ce certificat est généralement à la charge de l’acheteur, qui a tout intérêt à le demander avant de signer.
En effet, en l’absence de ce document, le notaire est obligé d’insérer une clause de réserve dans l’acte de vente (rogito), indiquant qu’il ne peut pas garantir la conformité du bien.
Dans ce cas, l’acheteur accepte implicitement toutes les irrégularités existantes : il devient responsable des éventuelles infractions urbanistiques commises par le vendeur, et devra lui-même supporter les coûts et démarches de régularisation (voire les sanctions administratives) si des anomalies sont découvertes après l’achat.
L’absence de certificat de conformité peut également bloquer une future revente, compliquer une demande de permis de rénovation, ou empêcher la souscription d’une assurance habitation.
Pour toutes ces raisons, il est fortement recommandé de faire vérifier la conformité urbanistique du bien avant de signer toute offre. Cette étape, réalisée par un professionnel qualifié, est la seule garantie d’un achat serein et juridiquement sûr.
Acheter une maison en Italie est un projet enthousiasmant, mais il ne faut jamais sous-estimer la complexité du cadre juridique et administratif italien.
Les règles diffèrent sensiblement de celles en vigueur dans d’autres pays européens, et certaines démarches, comme la vérification de la conformité urbanistique ou la validité des documents cadastraux, reposent directement sur la vigilance de l’acheteur.
Chez Aller en Italie, nous pouvons vous accompagner à chaque étape de l’acquisition, depuis la recherche de biens, la vérification de la documentation jusqu’à la signature de l’acte notarié, en passant par la traduction, l’assistance juridique bilingue et la coordination avec les techniciens locaux (géomètre, avocat, notaire, agence immobilière).
Notre mission est de vous permettre d’acheter en toute sécurité, en comprenant chaque document signé et en anticipant les éventuelles difficultés.
Faqs
1- Pourquoi vérifier les documents avant de faire une offre ?
Parce qu’en Italie, une offre écrite est déjà engageante. Si vous découvrez des irrégularités après coup, il est souvent trop tard pour vous rétracter sans pénalité. Vérifier les documents avant l’offre est donc la meilleure façon d’éviter de mauvaises surprises.
2- Quelle est la différence entre la visura catastale et la planimetria catastale ?
La visura catastale contient les données officielles (propriétaire, surface, catégorie, usage), tandis que la planimetria catastale est le plan du bien. Ensemble, elles permettent de vérifier si le bien correspond à ce qui est réellement vendu.
3- Que faire si la maison n’est pas conforme au plan cadastral ?
Si le bien présente des modifications non déclarées, il faut demander au géomètre de préparer un dossier de régularisation (sanatoria). Tant que la situation n’est pas régularisée, le bien est juridiquement non conforme et peut poser problème lors de la vente ou de travaux futurs.
4- Puis-je acheter une maison en Italie sans résidence italienne ?
Oui, c’est tout à fait possible. De nombreux étrangers et investisseurs non-résidents achètent chaque année des biens immobiliers en Italie, que ce soit pour un projet de vacances, de location ou d’investissement à long terme.
La différence majeure est que, sans résidence fiscale italienne, vous serez soumis à l’IMU, impôt municipal sur la propriété, dont les résidents peuvent parfois être exemptés.
