Acheter une maison en Italie fait rêver de nombreux francophones : le charme des villages, le climat méditerranéen, la gastronomie… Mais avant de se laisser séduire par une belle annonce, il faut savoir que le prix affiché n’est pas le prix définitif. À ce montant s’ajoutent en effet divers frais, taxes et impôts immobiliers en Italie, qui varient selon la nature du bien et son usage : résidence principale, maison de vacances ou investissement locatif.
Ces différences peuvent parfois surprendre, car les avantages fiscaux ne sont pas les mêmes pour ceux qui s’installent définitivement en Italie et pour ceux qui achètent une résidence secondaire. Dans cet article, nous allons tenter d’y voir plus clair : quelles sont les taxes et impôts immobiliers en Italie à prévoir au moment de l’achat ? Comment évoluent-ils ensuite chaque année ? Et surtout, combien coûte réellement l’achat d’une maison en Italie ?
Sommaire
- Résidence principale ou secondaire en Italie
- Combien ça coûte vraiment d’acheter une maison en Italie ?
- Les taxes à prévoir après l’achat d’une maison en Italie
Résidence principale ou secondaire en Italie
En Italie, la distinction entre résidence principale et résidence secondaire est fondamentale, car elle détermine la plupart des taxes et impôts immobiliers applicables. L’État italien encourage l’accès à la propriété pour ceux qui s’installent durablement sur le territoire, tout en taxant davantage les résidences secondaires et les investissements locatifs.
Ainsi, pour bénéficier du bonus prima casa (réduction de la taxe d’enregistrement à 2 % au lieu de 9 %), il faut établir sa résidence en Italie dans les 18 mois suivant l’achat. Ce dispositif s’adresse uniquement à ceux qui vivent réellement dans le logement. Déclarer faussement une résidence principale alors qu’on réside à l’étranger constitue une fraude fiscale.
L’Agenzia delle Entrate dispose de plusieurs moyens pour vérifier la véracité d’une résidence. Parmi eux, l’un des plus simples est le contrôle des consommations d’électricité : une consommation anormalement basse peut entraîner une signalisation automatique à l’administration fiscale. Dans ce cas, le propriétaire s’expose à la perte du bonus, au paiement rétroactif de la taxe foncière (IMU) et à des pénalités.
En pratique, pour être considéré comme résident fiscal en Italie, il faut y vivre plus de 183 jours par an, c’est-à-dire plus de la moitié de l’année. C’est cette durée qui permet de bénéficier pleinement des avantages liés à la résidence principale.
Combien ça coûte vraiment d’acheter une maison en Italie ?
Beaucoup d’acheteurs tombent sous le charme d’une maison italienne sans imaginer que le prix affiché n’est que le début de l’histoire. Entre les frais d’agence, les taxes, les honoraires du notaire et les éventuelles démarches administratives, le coût réel d’un achat immobilier en Italie est souvent plus élevé que prévu.
En Italie, les frais d’agence sont généralement partagés entre le vendeur et l’acheteur, chacun versant en moyenne entre 3 % et 4 % du prix du bien, auxquels s’ajoute la TVA à 22 %. À cela viennent s’ajouter plusieurs frais incontournables :
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Honoraires du notaire (environ 1,5 % à 2 % du prix du bien)
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Taxes d’enregistrement (2 % ou 9 % de selon la destination du bien)Si vous achetez votre résidence principale, vous bénéficiez du taux réduit à 2 % grâce au bonus prima casa. En revanche, pour une résidence secondaire ou un investissement locatif, le taux standard de 9 % s’applique. Ces taxes ne sont pas calculées sur le prix d’achat réel, mais sur la valeur cadastrale, souvent inférieure de 30 à 50 % à la valeur de marché, ce qui réduit la base d’imposition.
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Frais hypothécaires et cadastraux (50 € chacun)
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Traductions officielles des actes si vous n’êtes pas italophone
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Assistance juridique ou administrative, notamment pour les étrangers
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Éventuels frais de géomètre pour la vérification des plans et de la conformité cadastrale
En moyenne, il faut prévoir entre 15 % et 20 % du prix de vente en frais additionnels. Ce pourcentage varie selon la complexité du dossier, la localisation du bien et les démarches à effectuer. Mieux vaut donc prévoir une marge de sécurité pour éviter toute mauvaise surprise : certains coûts, comme les diagnostics techniques, des régularisations cadastrales ou des travaux urgents, peuvent apparaître après la signature.
Les taxes à prévoir après l’achat d’une maison en Italie
Une fois la maison achetée, les frais ne s’arrêtent pas là : chaque propriétaire en Italie doit s’acquitter de taxes annuelles liées à la possession et à l’usage du bien. Les principales sont l’IMU, la TARI et le Canone RAI.
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IMU (Imposta Municipale Unica) : équivalent italien de la taxe foncière, l’IMU s’applique uniquement aux résidences secondaires et aux biens de luxe. Les résidences principales en sont exonérées, sauf celles appartenant aux catégories cadastrales A1, A8 et A9.Son calcul repose sur la valeur cadastrale du bien, multipliée par un coefficient national et par un taux fixé par la commune, généralement compris entre 0,5 % et 1,06 %. En 2025, le montant moyen de l’IMU pour une résidence secondaire est estimé à environ 1 000 € par an, mais il peut varier considérablement selon la localisation et la valeur cadastrale du bien.Le paiement s’effectue deux fois par an, en juin et décembre, à l’aide du formulaire F24 (disponible en ligne ou auprès des banques italiennes). Certaines communes permettent également de régler la taxe par virement bancaire ou via leur portail de paiement en ligne.
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TARI (Tassa sui Rifiuti) : c’est la taxe sur les ordures ménagères, due par l’occupant du logement, qu’il soit propriétaire ou locataire. Elle est fixée par la commune selon la surface du logement et le nombre de résidents.
Pour une résidence secondaire, il est souvent possible de demander une réduction, car le bien n’est pas occupé toute l’année. La TARI est généralement payée directement à la commune, sur la base des avis de paiement envoyés chaque année. -
Canone RAI : il s’agit de la redevance audiovisuelle italienne, d’un montant de 90 € par an, prélevé automatiquement sur la facture d’électricité entre janvier et octobre.
Toutefois, si vous ne possédez pas de téléviseur, ou si le bien est une résidence secondaire non occupée, vous pouvez demander à ne pas payer le Canone RAI en remplissant un formulaire d’exonération (dichiarazione di non detenzione), à envoyer à l’Agenzia delle Entrate.
Ces taxes sont gérées au niveau local, il est donc important, après l’achat, de se déclarer à la commune et de vérifier les échéances de paiement pour éviter toute pénalité. Cela garantit aussi que le bien est correctement enregistré à votre nom auprès des services fiscaux italiens (Agenzia delle Entrate et Comune).
Contrairement à certaines idées reçues, acheter une maison en Italie n’entraîne pas une fiscalité excessive. Les principales taxes, IMU, TARI et Canone RAI, restent raisonnables et souvent inférieures à celles pratiquées dans d’autres pays européens.
De plus, pour ceux qui choisissent d’y établir leur résidence principale, de nombreux avantages fiscaux s’appliquent, comme le bonus prima casa ou l’exonération de l’IMU.
En résumé, la fiscalité immobilière en Italie est globalement avantageuse, et c’est l’une des raisons pour lesquelles le pays attire de plus en plus d’acheteurs étrangers. Entre climat, qualité de vie et fiscalité mesurée, investir dans la pierre en Italie demeure une décision aussi agréable que judicieuse.
Faqs
1. L’IMU est-elle obligatoire pour toutes les maisons en Italie ?
Non. L’IMU s’applique uniquement aux résidences secondaires et aux biens de luxe (catégories A1, A8 et A9). Si la maison est votre résidence principale, vous êtes généralement exonéré de cette taxe.
2. Comment savoir si je peux bénéficier du bonus prima casa ?
Le bonus prima casa s’applique si vous achetez votre première résidence en Italie et transférez votre résidence dans la commune du bien dans les 18 mois suivant l’achat. Vous devez y vivre au moins 183 jours par an pour conserver l’avantage fiscal.
3. Peut-on être exonéré du Canone RAI ?
Oui. Si vous ne possédez pas de téléviseur ou si le logement est une résidence secondaire non occupée, vous pouvez demander une exonération en remplissant le formulaire officiel (dichiarazione di non detenzione) auprès de l’Agenzia delle Entrate.
4. Existe-t-il une réduction pour la TARI sur les résidences secondaires ?
Dans plusieurs communes, oui. Si votre logement n’est occupé que quelques semaines par an, vous pouvez demander une réduction de la TARI, la taxe sur les ordures ménagères. Le pourcentage de réduction dépend des règles locales et doit être demandé directement à la commune.