Les documents nécessaires pour acheter une maison en Italie

Vous rêvez d’acheter une maison en Italie ? Avant de concrétiser ce beau projet, il est essentiel de bien préparer votre dossier.
La réussite d’un achat immobilier dépend souvent de la rigueur avec laquelle les documents sont rassemblés. Avoir dès le départ tous les documents nécessaires pour acheter une maison en Italie permet d’éviter les retards, les démarches inutiles et les imprévus qui peuvent ralentir la signature.

Il faut savoir qu’un étranger ne peut acquérir un bien en Italie que si un accord bilatéral de réciprocité existe entre son pays d’origine et l’Italie. Ce principe garantit que les ressortissants étrangers disposent des mêmes droits d’achat que les citoyens italiens à l’étranger.
Les ressortissants de l’Union européenne peuvent acheter librement, tandis que pour les autres nationalités, le notaire vérifiera la présence de cet accord avant la rédaction de l’acte.

Les démarches italiennes diffèrent parfois de celles pratiquées à l’étranger, et certaines étapes peuvent prendre plus de temps qu’on ne l’imagine. C’est pourquoi une bonne préparation en amont est indispensable : elle vous permettra d’aborder chaque étape, de la demande du code fiscal italien à la signature finale, avec sérénité et confiance.

Dans les paragraphes qui suivent, nous vous expliquons en détail quels sont les documents à réunir et pourquoi chacun d’eux est essentiel pour acheter une maison en Italie en toute tranquillité.

Le code fiscal en Italie

Le Codice Fiscale est le premier document à obtenir pour acheter une maison en Italie, mais aussi un élément essentiel pour toute démarche administrative sur le territoire italien.
Comparable à un numéro de sécurité sociale, il s’agit d’un numéro d’identification personnel, unique et valable à vie, qui permet de vous identifier dans toutes les relations avec l’administration, les banques, les notaires et les services publics italiens.

Chaque acheteur doit en posséder un, même dans le cas d’un achat en couple ou entre époux. En effet, le nom du conjoint marié sous un régime communautaire figure souvent dans l’acte notarié, ce qui rend indispensable la possession d’un code fiscal pour chacune des personnes concernées par la transaction.

Le Codice Fiscale est requis pour :

signer le compromis (compromesso) et l’acte notarié (rogito),
ouvrir un compte bancaire italien,
payer les frais liés à l’achat,
souscrire les contrats d’eau, de gaz, d’électricité ou d’assurance habitation.

Le consulat italien à l’étranger est l’organisme compétent pour délivrer ce code. Toutefois, depuis quelque temps, la procédure évolue, notamment en France, où plusieurs consulats annoncent désormais des délais longs ou renvoient directement vers l’Agenzia delle Entrate en Italie.

Dans ce cas, il est possible de prendre rendez-vous en ligne dans n’importe quel bureau de l’Agenzia delle Entrate (peu importe la région), muni d’une pièce d’identité et du formulaire de demande. Le code est alors délivré immédiatement sur place.

Si vous rencontrez des difficultés ou que vous n’avez pas la possibilité de vous déplacer en Italie, notre équipe peut se charger de la demande pour vous. Nous nous occupons de la procédure complète, du remplissage du formulaire à la réception du document, afin de vous faire gagner du temps et de sécuriser votre projet immobilier.

Une pièce d’identité valide

Lors d’un achat immobilier en Italie, la présentation d’une pièce d’identité en cours de validité est indispensable. Qu’il s’agisse d’un passeport ou d’une carte d’identité nationale, ce document sert à confirmer l’identité de l’acheteur et à l’enregistrer officiellement dans l’acte notarié (rogito).

Avant d’entamer les démarches, prenez le temps de vérifier la validité et la lisibilité de votre pièce d’identité. Une simple date expirée ou une copie de mauvaise qualité peut entraîner des retards dans la signature ou dans les échanges avec le notaire et la banque.

Ce document sera transmis à différents interlocuteurs : le notaire, la banque, et parfois même à d’autres administrations italiennes si des contrôles complémentaires sont nécessaires. Il constitue donc une pièce clé de votre dossier d’achat.

Préparer à l’avance une copie claire et valide de votre document d’identité vous permettra d’éviter toute perte de temps et de garantir la fluidité de votre transaction.

Le compte bancaire italien

Ouvrir un compte bancaire en Italie

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Ouvrir un compte bancaire en Italie n’est pas une obligation légale, mais c’est une étape fortement conseillée pour toute personne souhaitant acheter un bien immobilier. Ce compte facilite non seulement le paiement du prix du bien et des frais notariés, mais aussi la gestion des dépenses courantes : factures d’eau, de gaz, d’électricité ou encore taxes locales.

Disposer d’un compte italien permet également d’éviter les frais supplémentaires liés à l’utilisation du compte de dépôt du notaire et, dans certains cas, de profiter des bonus de rénovation ou d’aides fiscales, souvent accessibles uniquement si les paiements proviennent d’un compte italien.

Il faut toutefois savoir que toutes les banques n’acceptent pas d’ouvrir un compte à des non-résidents, et que cette démarche ne peut pas être réalisée à distance. L’ouverture doit se faire en personne, dans une agence bancaire située dans la zone où se trouve le bien. Les banques demandent la présence physique du client pour vérifier son identité et valider la signature des documents.

Autre point à anticiper : les notaires ne signalent pas toujours cette nécessité à temps, ce qui peut créer des retards dans le processus d’achat. De nombreux acheteurs découvrent cette étape au dernier moment, alors qu’il faut parfois plusieurs jours pour finaliser l’ouverture du compte.

Même si la procédure peut paraître complexe, elle devient beaucoup plus simple lorsqu’on est bien accompagné. Chez Aller en Italie, nous étendons constamment notre réseau de banques partenaires habituées aux dossiers internationaux, afin de faciliter les démarches des acheteurs francophones. Notre équipe peut vous orienter vers les établissements les plus adaptés et vous aider à préparer les documents nécessaires avant votre venue en Italie.

Les documents complémentaires

Si vous êtes marié(e), il peut être nécessaire de fournir une copie récente de votre acte de mariage, notamment lorsque l’achat se fait à deux ou lorsque votre régime matrimonial (communauté, séparation de biens, etc.) peut avoir un impact sur la propriété du bien.

Cette exigence est particulièrement importante si vous vivez dans un pays où le régime matrimonial a des effets juridiques sur les acquisitions immobilières. En effet, le notaire italien doit s’assurer que la transaction respecte la législation du pays d’origine des acheteurs, mais aussi les obligations italiennes en matière de cadastre et de fiscalité.

Ce document permet donc au notaire de vérifier la validité juridique de la transaction et d’indiquer clairement dans l’acte le régime applicable au couple, afin d’éviter toute ambiguïté sur la propriété du bien.

Dans certains cas, le notaire peut également demander des pièces complémentaires selon votre situation personnelle et votre pays de résidence :

un certificat de résidence fiscale,
une traduction assermentée des documents,
ou encore une preuve de l’origine des fonds utilisés pour l’achat.

Chaque dossier étant unique, le notaire veille toujours à disposer de tous les éléments nécessaires pour garantir la régularité et la transparence de l’acte d’achat.

Acheter une maison en Italie demande un peu de préparation, mais les démarches deviennent simples lorsqu’on sait à quoi s’attendre.
En réunissant à l’avance tous les documents nécessaires, vous gagnerez en sérénité, éviterez les retards et pourrez vous concentrer sur l’essentiel : réaliser votre projet de vie en Italie.

Si certaines étapes vous semblent complexes, notamment la demande du Codice Fiscale ou la relation avec les banques italiennes, notre équipe peut vous accompagner pas à pas, en français, pour rendre votre expérience fluide et agréable.

Faqs

1-Faut-il être résident en Italie pour acheter une maison ?

Non, la résidence n’est pas obligatoire pour acheter un bien immobilier en Italie. En revanche, les non-résidents doivent disposer d’un Codice Fiscale et respecter les règles de réciprocité entre leur pays et l’Italie.

2-Peut-on acheter une maison en Italie sans parler italien ?

Oui, c’est possible, mais il est nécessaire d’être accompagné d’un interprète ou d’un conseiller bilingue. Certains notaires exigent même un traducteur assermenté pour valider l’acte. Notre équipe administrative bilingue peut vous assister à chaque étape, de la traduction des documents à la signature, pour que tout se déroule en toute confiance.

3-Le compte bancaire italien est-il obligatoire pour acheter ?

Non, ce n’est pas obligatoire, mais vivement conseillé. Sans compte italien, le notaire ouvre un compte de dépôt, facturé entre 700 et 800 euros. Mieux vaut donc anticiper : notre équipe peut vous orienter vers des banques partenaires qui acceptent les acheteurs étrangers.

**4-Combien de temps faut-il pour obtenir un Codice Fiscale ?**

En Italie, le Codice Fiscale est délivré immédiatement dans un bureau de l’Agenzia delle Entrate. Depuis l’étranger, les délais varient selon les consulats et peuvent prendre plusieurs semaines. Grâce à notre service à distance, le délai moyen est d’environ 2 à 3 semaines, sans avoir besoin de vous déplacer.