IMU en onroerendgoedbelasting in Italië: complete gids over vastgoedbelasting 2026
Een huis kopen in Italië vereist inzicht in de vastgoedbelasting zoals de IMU, evenals de bijkomende kosten die bij de aankoop komen kijken.
Een huis kopen in Italië is voor veel Nederlanders een grote droom: de charme van de Italiaanse dorpjes, het mediterrane klimaat, de culinaire cultuur… Maar voordat je je laat verleiden door een mooie advertentie, is het belangrijk te weten dat de vraagprijs niet de uiteindelijke prijs is. Bovenop dat bedrag komen diverse belastingen op onroerend goed in Italië — IMU (onroerendgoedbelasting), TARI, Canone RAI, notariskosten — die variëren afhankelijk van het type woning en het gebruik ervan: hoofdverblijf, vakantiewoning of verhuurinvestering.
Deze verschillen kunnen verrassend zijn, want de fiscale voordelen zijn niet gelijk voor wie zich definitief in Italië vestigt en voor wie een tweede woning koopt. In dit artikel proberen we duidelijkheid te scheppen: welke belastingen moet je verwachten bij de aankoop, en welke jaarlijks? Wat is het verschil tussen de onroerendgoedbelasting in Italië en een gebruikersbelasting? En vooral: wat kost het kopen van een huis in Italië werkelijk?
Hoofdverblijf of tweede woning in Italië
In Italië is het onderscheid tussen een hoofdverblijf en een tweede woning fundamenteel, omdat het bepalend is voor alle van toepassing zijnde onroerendgoedbelastingen. De Italiaanse staat stimuleert eigenwoningbezit voor mensen die zich duurzaam in het land vestigen, terwijl tweede woningen en verhuurinvesteringen zwaarder worden belast.
Om te profiteren van de bonus prima casa — verlaging van de registratiebelasting van 9% naar 2% — moet je binnen 18 maanden na aankoop je woonplaats in Italië registreren. Deze regeling is uitsluitend bedoeld voor mensen die daadwerkelijk in de woning wonen. Het valselijk opgeven van een hoofdverblijf terwijl je in het buitenland woont, is belastingfraude.
De Agenzia delle Entrate beschikt over diverse middelen om de juistheid van een woonadres te controleren, waaronder het nagaan van elektriciteitsverbruik. In de praktijk moet je meer dan 183 dagen per jaar in Italië wonen om als fiscaal inwoner te worden beschouwd.
Wat kost een huis kopen in Italië écht?
Veel kopers raken betoverd door een Italiaanse woning zonder te beseffen dat de vraagprijs slechts het begin is. Rekening houdend met makelaarskosten, belastingen, notariskosten en eventuele administratieve procedures, ligt de werkelijke kostprijs van een vastgoedaankoop in Italië vaak hoger dan verwacht.
De makelaarskosten worden doorgaans gedeeld tussen verkoper en koper, waarbij elk gemiddeld 3% à 4% van de koopprijs betaalt, vermeerderd met 22% btw. Daar komen nog bij:
- Notariskosten (ongeveer 1% à 2% van de koopprijs)
- Registratiebelasting: 2% voor een hoofdverblijf (bonus prima casa), 9% voor een tweede woning, berekend op de kadastrale waarde — vaak 30 tot 50% lager dan de marktwaarde
- Hypotheek- en kadasterkosten (elk €50)
- Officiële vertalingen van akten als je het Italiaans niet machtig bent
- Juridische of administratieve begeleiding, met name voor buitenlanders
- Eventuele kosten voor een landmeter voor controle van de kadastrale conformiteit
Gemiddeld moet je rekenen op 15% à 20% van de verkoopprijs aan bijkomende kosten. Het is dan ook verstandig een financiële buffer aan te houden om onaangename verrassingen te vermijden.
Overzichtstabel van onroerendgoedbelastingen in Italië
| Belasting | Wie betaalt? | Tarief / Bedrag | Frequentie |
|---|---|---|---|
| IMU (onroerendgoedbelasting) | Eigenaar (tweede woning) | 0,5% à 1,06% van de geherwaardeerde kadastrale waarde | 2x/jaar (juni & december) |
| TARI | Bewoner (eigenaar of huurder) | Variabel per gemeente & oppervlakte | Jaarlijks (1 à 2 termijnen) |
| Canone RAI | Eigenaar van een televisie | €90 / jaar | Jaarlijks (via Italiaanse elektriciteitsrekening) |
| Registratiebelasting | Koper | 2% (hoofdverblijf) / 9% (tweede woning) | Eenmalig bij aankoop |
| Notariskosten | Koper | 1% à 2% van de verkoopprijs | Eenmalig bij aankoop |
De IMU: de onroerendgoedbelasting in Italië
De IMU (Imposta Municipale Unica) is de onroerendgoedbelasting in Italië. Deze is uitsluitend van toepassing op tweede woningen en luxevastgoed (kadastrale categorieën A1, A8, A9). Als de woning je hoofdverblijf is, ben je er doorgaans van vrijgesteld.
Hoe wordt de IMU berekend?
De berekening is gebaseerd op drie elementen:
- De kadastrale waarde van de woning (rendita catastale), terug te vinden in de notariële akte
- Een nationale vermenigvuldigingscoëfficiënt afhankelijk van de categorie van de woning (bijv. 160 voor woningen in categorie A)
- Een gemeentelijk tarief (aliquota), doorgaans tussen 0,5% en 1,06%
Formule: IMU = Rendita catastale × 1,05 × Coëfficiënt (160) × Gemeentelijk tarief
Rekenvoorbeeld IMU — appartement van €200.000 als tweede woning
Scenario: appartement gekocht voor €200.000, tweede woning, middelgrote gemeente (IMU-tarief: 0,86%)
- Geschatte kadastrale waarde: €800/jaar (rendita catastale)
- Herwaardering: €800 × 1,05 = €840
- Coëfficiënt categorie A: 840 × 160 = €134.400 (belastinggrondslag)
- Gemeentelijk tarief: 134.400 × 0,86% = ≈ €1.155 / jaar
Dat is ongeveer €578 in juni en €577 in december. Dit bedrag varieert per gemeente en op basis van de werkelijke rendita catastale van de woning.
De betaling vindt twee keer per jaar plaats, in juni en december, via het formulier F24 (beschikbaar online of bij Italiaanse banken). Sommige gemeenten bieden ook de mogelijkheid om de onroerendgoedbelasting in Italië via hun online betaalportaal te voldoen.
Voor niet-ingezetenen in Italië kan een belastingverdrag tussen Nederland en Italië dubbele belasting op vastgoedinkomsten voorkomen. Het is aan te raden een specialist in Nederlands-Italiaans belastingrecht te raadplegen.
De TARI: de afvalstoffenheffing in Italië
De TARI (Tassa sui Rifiuti) is de Italiaanse belasting voor de afvalinzameling. Ze is verschuldigd door de bewoner van de woning — of dat nu de eigenaar of de huurder is — en wordt door elke gemeente afzonderlijk vastgesteld op basis van de oppervlakte van de woning en het aantal bewoners.
Voor een tweede woning is het vaak mogelijk een korting van maximaal 30% aan te vragen, omdat de woning niet het hele jaar wordt bewoond. Dit verzoek dient rechtstreeks bij de Comune te worden ingediend. Zonder expliciet verzoek wordt de belasting berekend tegen het volledige tarief.
De TARI wordt doorgaans rechtstreeks aan de gemeente betaald op basis van de jaarlijks toegezonden betalingsberichten (bollettini), in twee tot vier termijnen afhankelijk van de gemeente. Sommige gemeenten bieden de mogelijkheid te betalen via het portaal PagoPA.
Let op: als je een leegstaand pand of een te renoveren woning koopt, zorg er dan voor dat je jouw situatie bij de ondertekening van de notariële akte meldt, om terugwerkende belastingcorrecties te vermijden.
De Canone RAI: de Italiaanse omroepbijdrage
De Canone RAI is de Italiaanse omroepbijdrage en bedraagt €90 per jaar. Deze wordt automatisch ingehouden op de elektriciteitsrekening, van januari tot oktober, à €9 per maand.
Anders dan je misschien zou verwachten, geldt deze heffing niet voor het hebben van een internetverbinding of een computer, maar uitsluitend voor het bezitten van een televisie.
Je kunt in twee gevallen vrijgesteld worden van de Canone RAI:
- Je bezit geen televisie in de betreffende woning
- Het gaat om een tweede woning die niet als gewone verblijfplaats wordt gebruikt
In die gevallen volstaat het een verklaring van niet-bezit (dichiarazione di non detenzione) in te dienen bij de Agenzia delle Entrate, uiterlijk op 31 januari van het betreffende jaar. Deze procedure verloopt volledig digitaal.
De notariskosten in Italië
In Italië speelt de notaris een centrale rol bij elke vastgoedtransactie. Een notaris is verplicht voor de inschrijving van de verkoopakte (rogito notarile) en wordt gekozen — en betaald — door de koper. Lees voor meer informatie over zijn taken ons artikel over de rol van de notaris in Italië.
De notariskosten in Italië omvatten:
- Het notarishonorarium zelf: ongeveer 1% à 2% van de verkoopprijs (degressief naargelang de waarde van het pand)
- De registratiebelasting: 2% (hoofdverblijf) of 9% (tweede woning), berekend op de kadastrale waarde
- De hypotheekbelasting: €50 (vast bedrag)
- De kadasterbelasting: €50 (vast bedrag)
- Btw op het honorarium: 22%
Voor een buitenlandse koper kunnen er extra kosten bijkomen:
- Beëdigde vertaling van identiteitsdocumenten en de verkoopakte
- Bijstand van een tweetalige advocaat of juridisch adviseur
- Aanvraag van een codice fiscale (Italiaans fiscaal nummer, verplicht bij elke aankoop)
In totaal moet je rekenen op 10% à 15% van de verkoopprijs aan notariskosten en aankoopgerelateerde belastingen voor een tweede woning. Bij een nalatenschap met onroerend goed gelden andere regels — onze gids over erfenissen in Italië biedt hierbij houvast.
Handig om te weten: anders dan in Nederland worden de notariskosten in Italië berekend op basis van de kadastrale waarde van de woning (vaak 30 tot 50% lager dan de werkelijke marktwaarde), wat voor de koper een aanzienlijke besparing kan opleveren.
Vergelijking Nederland / Italië: onroerendgoedbelasting
Voor wie gewend is aan het Nederlandse belastingstelsel, hier een beknopt overzicht van de belangrijkste verschillen:
| Criterium | Nederland | Italië |
|---|---|---|
| Onroerendgoedbelasting (tweede woning) | Hoog, variabel per gemeente (vaak €1.500–€3.000/jaar) | IMU: doorgaans €800–€1.500/jaar voor een vergelijkbaar pand |
| Aankoopkosten | 7 à 8% (overdrachtsbelasting + notariskosten) | 9 à 12% voor een tweede woning (op kadastrale waarde) |
| Vrijstelling hoofdverblijf | Eigenwoningforfait via inkomstenbelasting; OZB wordt geheven | Hoofdverblijf vrijgesteld van IMU (behalve luxevastgoed) |
Italië is over het algemeen voordeliger voor mensen die er hun hoofdverblijf vestigen, vooral dankzij de IMU-vrijstelling. Voor niet-ingezetenen of eigenaren van een tweede woning is de belastingdruk vergelijkbaar met Nederland, maar de kadastrale waarde in Italië — die vaak aanzienlijk lager ligt dan de marktwaarde — verlaagt de belastinggrondslag automatisch.
Conclusie
Een huis kopen in Italië vereist een goed begrip van de lokale belastingen voordat je tekent. Tussen de IMU (onroerendgoedbelasting voor tweede woningen), de TARI, de Canone RAI en de notariskosten, ligt het totale budget ruim boven de zuivere verkoopprijs.
Het goede nieuws is dat de Italiaanse onroerendgoedbelasting over het algemeen voordelig is ten opzichte van veel andere Europese landen — zeker als je je hoofdverblijf in Italië vestigt: in dat geval profiteer je van de bonus prima casa en de IMU-vrijstelling. Als je overweegt een stuk grond te kopen, bekijk dan ook onze gids over een perceel kopen in Italië.
Ons advies: laat je belastingsituatie vóór elke aankoop doorrekenen door een tweetalige specialist. Een paar honderd euro advieskosten kunnen je duizenden euro's aan onaangename verrassingen besparen.
Veelgestelde vragen over onroerendgoedbelasting in Italië
Wat is de onroerendgoedbelasting in Italië?
De onroerendgoedbelasting in Italië heet IMU (Imposta Municipale Unica). Ze is verschuldigd door eigenaren van tweede woningen of luxevastgoed (categorieën A1, A8, A9). Het bedrag wordt berekend op de kadastrale waarde van de woning, vermenigvuldigd met een nationale coëfficiënt (160 voor woningen) en een door de gemeente vastgesteld tarief (tussen 0,5% en 1,06%). Hoofdverblijven zijn vrijgesteld.
Wat zijn de notariskosten voor een buitenlandse koper in Italië?
De notariskosten in Italië bedragen ongeveer 1% à 2% van de verkoopprijs voor het notarishonorarium, vermeerderd met de registratiebelasting (2% of 9%), de hypotheek- en kadasterbelasting (elk €50) en btw op het honorarium. Voor een buitenlandse koper komen daar extra kosten bij voor de vertaling van akten en tweetalige juridische begeleiding. In totaal reken je op 10% à 15% van de verkoopprijs voor een tweede woning.
Is de IMU verplicht voor alle woningen in Italië?
Nee. De IMU in Italië is uitsluitend van toepassing op tweede woningen en luxevastgoed. Als de woning je hoofdverblijf is, ben je vrijgesteld van deze belasting — dat is een van de grote voordelen van je definitief in Italië vestigen.
Hoe weet ik of ik recht heb op de bonus prima casa?
De bonus prima casa is van toepassing als je je eerste woning in Italië koopt en je woonplaats in de gemeente van het pand registreert binnen 18 maanden na aankoop. Je moet er minimaal 183 dagen per jaar wonen om het belastingvoordeel te behouden.
Kan ik vrijgesteld worden van de Canone RAI?
Ja. Als je geen televisie bezit of als de woning een tweede woning is die niet als gewone verblijfplaats wordt gebruikt, kun je een vrijstelling aanvragen door het officiële formulier (dichiarazione di non detenzione) in te dienen bij de Agenzia delle Entrate.
Is er een korting op de TARI voor tweede woningen?
In meerdere gemeenten wel. Als je woning slechts een paar weken per jaar bewoond is, kun je een korting op de TARI in Italië aanvragen. Het kortingspercentage hangt af van de lokale regels en moet rechtstreeks bij de gemeente (Comune) worden aangevraagd.
