Der Bonus Prima Casa in Italien

Ein Haus in Italien kaufen ist für viele ein Traum: Sonne genießen, in ein reiches kulturelles Erbe eintauchen, einen entspannteren Alltag leben… Doch neben dem emotionalen Aspekt kann dieser Kauf dank des Bonus Prima Casa auch zu einer echten steuerlichen Chance werden.

Dieses Programm des italienischen Staates soll den Erwerb von Wohneigentum erleichtern für alle, die dauerhaft in Italien leben möchten. Es bietet eine erhebliche Steuerersparnis beim Immobilienkauf – vorausgesetzt, das Objekt wird zum Hauptwohnsitz.

Der Bonus Prima Casa senkt also die Erwerbskosten und fördert gleichzeitig die dauerhafte Wohnsitznahme. Er ist eine wertvolle Förderung, jedoch an klare Regeln geknüpft.

In diesem Artikel erklären wir, wer den Bonus Prima Casa in Italien in Anspruch nehmen kann, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen und welche Risiken bei Fehlern oder falschen Angaben entstehen – damit Sie Ihre Immobilie in Italien sicher und gut informiert erwerben können.

Was ist der Bonus Prima Casa in Italien?

Der Bonus Prima Casa ist eine Steuervergünstigung beim Kauf eines Erstwohnsitzes in Italien, die denjenigen zugutekommen soll, die dauerhaft dort leben möchten. Konkret ermöglicht er es, beim Kauf deutlich weniger Steuern zu zahlen:

• die Grunderwerbsteuer sinkt von 9 % auf 2 % des Katasterwerts der Immobilie,

• die Hypotheken- und Katastersteuer beträgt jeweils 50 €,

• unterliegt der Kauf der Mehrwertsteuer, wird diese von 10 % auf 4 % gesenkt.

Diese Vergünstigungen bedeuten für Käufer häufig eine Ersparnis von mehreren tausend Euro.

Doch der Vorteil geht noch weiter: Wer seinen Hauptwohnsitz offiziell in Italien anmeldet, profitiert zusätzlich von einer vollständigen Befreiung von der IMU, der italienischen Grundsteuer.
Im selbst genutzten Wohneigentum zu leben senkt also nicht nur die Kaufkosten, sondern reduziert auch langfristig die Steuerlast – ein doppelter Vorteil für alle, die dauerhaft in Italien leben möchten.

Wer kann den Bonus Prima Casa beantragen?

Um den Bonus Prima Casa zu erhalten, muss der Käufer mehrere Voraussetzungen erfüllen, die von der Agenzia delle Entrate festgelegt wurden. Die Förderung richtet sich an alle, die in Italien eine Immobilie als Hauptwohnsitz erwerben und dauerhaft dort leben möchten.

Die wichtigsten Anspruchsvoraussetzungen im Überblick:

• Die Immobilie muss sich in der Gemeinde befinden, in der der Käufer bereits gemeldet ist, oder in einer Gemeinde, in die er sich verpflichtet, seinen Wohnsitz innerhalb von 18 Monaten nach dem Kauf zu verlegen;

• Der Käufer darf keine weitere Immobilie besitzen, die mit dem Bonus Prima Casa im gesamten italienischen Staatsgebiet erworben wurde;

• Er darf in derselben Gemeinde keinen weiteren Hauptwohnsitz haben;

• Die Immobilie darf nicht als Luxusobjekt eingestuft sein (Katasterkategorien A1, A8 oder A9).

Für Käufer aus dem Ausland ist es daher unbedingt erforderlich, den Wohnsitz innerhalb von 18 Monaten nach Unterzeichnung des Notarvertrags offiziell nach Italien zu verlegen, um die Förderung zu erhalten.

Auflagen und Bedingungen

Der Bonus Prima Casa bietet erhebliche Steuervorteile, ist aber an strenge Auflagen geknüpft, die eingehalten werden müssen, um die Vergünstigung nicht zu verlieren.

Die IMU-Pflicht

Solange Sie Ihren Hauptwohnsitz nicht in die gekaufte Immobilie verlegt haben, gilt diese als Zweitwohnsitz.
In diesem Zeitraum müssen Sie die IMU (Imposta Municipale Unica) zahlen, die italienische Grundsteuer. Die vollständige Befreiung von der IMU greift erst, sobald Ihr Wohnsitz offiziell an dieser Adresse eingetragen ist.

Mindesthaltedauer der Immobilie

Um den Bonus Prima Casa dauerhaft zu behalten, muss die Immobilie mindestens fünf Jahre lang im Eigentum gehalten werden.
Verkaufen Sie vorher, müssen Sie:

• die Steuerdifferenz nachzahlen (zum Beispiel den Unterschied zwischen 2 % und 9 % des Katasterwerts),

• eine Strafgebühr von 30 % zahlen,

• sowie Verzugszinsen ab dem Kaufdatum.

Eine Ausnahme gilt: Wenn Sie innerhalb eines Jahres nach dem Verkauf eine neue Hauptimmobilie in Italien erwerben, behalten Sie den Anspruch auf den Bonus ohne Strafzahlung.

Bei einem Verkauf vor Ablauf von fünf Jahren unterliegt der Veräußerungsgewinn (Plusvalenza) – also die Differenz zwischen Verkaufs- und Kaufpreis – einer pauschalen Steuer von 26 %.

Häufige Fehler: Missverständnisse und Versäumnisse vermeiden

Aus der Erfahrung mit unseren Kunden wissen wir, dass beim Kauf einer Erstimmobilie in Italien immer wieder dieselben Fehler gemacht werden. Der häufigste ist die Annahme, dass die Verwaltungsschritte automatisch erledigt werden. In Wirklichkeit wird Sie niemand daran erinnern, die IMU zu zahlen oder Ihre Situation zu prüfen. Es liegt an Ihnen, sich bei der Gemeinde oder der Agenzia delle Entrate zu erkundigen und Ihre steuerliche Situation direkt nach dem Kauf zu klären.
Versäumnisse können zu Säumniszuschlägen oder einer Steuernachforderung führen, wenn die Behörden fehlende Zahlungen feststellen.

Ein weiterer häufiger Irrtum ist die Annahme, der Bonus Prima Casa gelte automatisch für Ausländer, weil es sich um ihre erste Immobilie in Italien handelt. Das ist nicht der Fall. Der Bonus greift nur dann, wenn Sie Ihren Hauptwohnsitz tatsächlich innerhalb von 18 Monaten nach dem Kauf nach Italien verlegen.
Die Agenzia delle Entrate überprüft dies recht einfach – etwa anhand von Strom-, Wasser- und Gasverbrauchsdaten oder über kommunale Meldedaten.
Stellt sie fest, dass Sie die Immobilie nicht tatsächlich bewohnen, wird der Bonus rückwirkend gestrichen, und Sie müssen die Steuern samt Zinsen und Bußgeldern zurückzahlen.

Der Bonus Prima Casa ist eine ausgezeichnete Möglichkeit, die Kaufkosten einer Immobilie in Italien zu senken und die Steuerlast langfristig zu reduzieren.
Um vollständig davon zu profitieren, müssen Sie jedoch die Wohnsitzfristen einhalten, die IMU zahlen, solange die Immobilie nicht Ihr Hauptwohnsitz ist, und die Immobilie mindestens fünf Jahre behalten, bevor Sie sie weiterverkaufen.

Bevor Sie den Kaufvertrag unterzeichnen, empfiehlt es sich daher dringend, einen Anwalt oder Steuerberater hinzuzuziehen.
Ein Fachmann kann Ihre Anspruchsberechtigung prüfen, die erforderlichen Klauseln in den Vorvertrag aufnehmen und Sie vor kostspieligen Fehlern mit steuerlichen Folgen bewahren.

Ein Immobilienkauf in Italien bleibt ein spannendes Projekt – vorausgesetzt, man ist gut informiert und gut beraten.

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Häufig gestellte Fragen (FAQ)

1 – Kann man den Bonus Prima Casa als Nicht-Ansässiger beantragen?

Ja, aber nur wenn Sie sich verpflichten, Ihren Wohnsitz innerhalb von 18 Monaten nach dem Kauf nach Italien zu verlegen. Ohne diese tatsächliche Wohnsitzverlagerung verlieren Sie den Anspruch auf den Bonus und müssen die erhaltenen Steuervergünstigungen zurückzahlen.

2 – Ab wann entfällt die IMU-Pflicht bei einer mit dem Bonus Prima Casa erworbenen Immobilie?

Sie müssen die IMU zahlen, solange die Immobilie als Zweitwohnsitz gilt – also bis Ihr Hauptwohnsitz offiziell in der Gemeinde des Objekts eingetragen ist. Sobald der Wohnsitz anerkannt ist, sind Sie von der IMU befreit.

3 – Was passiert, wenn ich die Immobilie vor Ablauf von 5 Jahren verkaufe?

Bei einem Verkauf vor Ablauf von 5 Jahren verlieren Sie den Anspruch auf den Bonus Prima Casa. Sie müssen die Steuerdifferenz nachzahlen (2 % → 9 %), eine Strafgebühr von 30 % und Verzugszinsen entrichten. Eine Ausnahme gilt, wenn Sie innerhalb eines Jahres nach dem Verkauf eine neue Hauptimmobilie in Italien erwerben.

4 – Gilt der Bonus Prima Casa auch für Ferienhäuser oder Mietobjekte?

Nein. Der Bonus Prima Casa gilt ausschließlich für Hauptwohnsitze. Zweitwohnungen oder zur Vermietung bestimmte Immobilien können nicht von der Steuervergünstigung profitieren.