IMU und Grundsteuer in Italien: vollständiger Leitfaden zu Immobiliensteuern 2026
Wer ein Haus in Italien kauft, muss die Immobiliensteuern wie die IMU sowie alle damit verbundenen Nebenkosten beim Kauf verstehen.
Ein Haus in Italien kaufen — dieser Traum zieht viele deutschsprachige Käufer an: malerische Dörfer, mediterranes Klima, unvergleichliche Küche… Doch bevor man sich von einem verlockenden Inserat mitreißen lässt, sollte man wissen: Der Angebotspreis ist nicht der Endpreis. Hinzu kommen verschiedene Steuern und Immobilienabgaben in Italien — IMU (Grundsteuer), TARI, Canone RAI, Notarkosten — die je nach Art und Nutzung der Immobilie variieren: Hauptwohnsitz, Ferienhaus oder Kapitalanlage.
Diese Unterschiede können überraschen, denn die steuerlichen Vorteile sind für Menschen, die dauerhaft nach Italien ziehen, andere als für Käufer eines Zweitwohnsitzes. In diesem Artikel schaffen wir Klarheit: Welche Steuern fallen beim Kauf an, welche jedes Jahr? Was ist der Unterschied zwischen Grundsteuer in Italien und Wohnsteuer? Und vor allem: Was kostet ein Hauskauf in Italien wirklich?
Hauptwohnsitz oder Zweitwohnsitz in Italien
In Italien ist die Unterscheidung zwischen Hauptwohnsitz und Zweitwohnsitz grundlegend, da sie alle anwendbaren Immobiliensteuern bestimmt. Der italienische Staat fördert den Eigentumserwerb für Menschen, die dauerhaft im Land leben, und besteuert Zweitwohnsitze und Kapitalanlagen stärker.
Um den Bonus Prima Casa zu erhalten — Reduzierung der Registersteuer auf 2 % statt 9 % — muss man innerhalb von 18 Monaten nach dem Kauf seinen Wohnsitz in Italien anmelden. Diese Regelung gilt ausschließlich für Personen, die tatsächlich in der Immobilie wohnen. Die falsche Angabe eines Hauptwohnsitzes bei tatsächlichem Wohnsitz im Ausland gilt als Steuerbetrug.
Die Agenzia delle Entrate verfügt über verschiedene Mittel, um einen Wohnsitz zu überprüfen — unter anderem durch Kontrolle des Stromverbrauchs. Als steuerlich ansässig in Italien gilt, wer dort mehr als 183 Tage pro Jahr lebt.
Was kostet ein Hauskauf in Italien wirklich?
Viele Käufer verlieben sich in eine italienische Immobilie, ohne zu ahnen, dass der Angebotspreis nur der Anfang ist. Zwischen Maklergebühren, Steuern, Notarkosten und administrativen Formalitäten liegen die tatsächlichen Kosten eines Immobilienkaufs in Italien oft deutlich höher als erwartet.
Die Maklergebühren werden in der Regel zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt; jeder zahlt durchschnittlich 3 % bis 4 % des Kaufpreises, zuzüglich 22 % Mehrwertsteuer. Hinzu kommen:
- Notargebühren (ca. 1 % bis 2 % des Kaufpreises)
- Registersteuer: 2 % für einen Hauptwohnsitz (Bonus Prima Casa), 9 % für einen Zweitwohnsitz, berechnet auf den Katasterwert — der oft 30 bis 50 % unter dem Marktwert liegt
- Hypotheken- und Katastersteuer (jeweils 50 €)
- Beglaubigte Übersetzungen der Dokumente, wenn man kein Italienisch spricht
- Rechtliche oder administrative Beratung, insbesondere für ausländische Käufer
- Ggf. Geometerkosten für die Überprüfung der Katasterkonformität
Im Durchschnitt sollte man zwischen 15 % und 20 % des Kaufpreises als Nebenkosten einkalkulieren. Eine ausreichende finanzielle Reserve ist daher dringend empfehlenswert.
Übersichtstabelle der Immobiliensteuern in Italien
| Steuer | Wer zahlt? | Satz / Betrag | Häufigkeit |
|---|---|---|---|
| IMU (Grundsteuer) | Eigentümer (Zweitwohnsitz) | 0,5 % bis 1,06 % des aufgewerteten Katasterwerts | 2× jährlich (Juni & Dezember) |
| TARI | Bewohner (Eigentümer oder Mieter) | Variiert je nach Gemeinde & Wohnfläche | Jährlich (1 bis 2 Raten) |
| Canone RAI | Fernsehgerätbesitzer | 90 € / Jahr | Jährlich (über Stromrechnung) |
| Registersteuer | Käufer | 2 % (Hauptwohnsitz) / 9 % (Zweitwohnsitz) | Einmalig beim Kauf |
| Notarkosten | Käufer | 1 % bis 2 % des Kaufpreises | Einmalig beim Kauf |
Die IMU: die Grundsteuer in Italien
Die IMU (Imposta Municipale Unica) ist die Grundsteuer in Italien. Sie gilt ausschließlich für Zweitwohnsitze und Luxusimmobilien (Katasterklassen A1, A8, A9). Ist die Immobilie Ihr Hauptwohnsitz, sind Sie in der Regel davon befreit.
Wie wird die IMU berechnet?
Die Berechnung basiert auf drei Faktoren:
- Der Katasterwert der Immobilie (rendita catastale), der im Notarvertrag aufgeführt ist
- Ein nationaler Multiplikator je nach Immobilienkategorie (z. B. 160 für Wohnimmobilien der Kategorie A)
- Ein Gemeindesatz (aliquota), der in der Regel zwischen 0,5 % und 1,06 % liegt
Formel: IMU = Rendita catastale × 1,05 × Multiplikator (160) × Gemeindesatz
Rechenbeispiel IMU — Wohnung im Wert von 200.000 € als Zweitwohnsitz
Szenario: Wohnung gekauft für 200.000 €, Zweitwohnsitz, mittelgroße Gemeinde (IMU-Satz: 0,86 %)
- Geschätzter Katasterwert: 800 €/Jahr (rendita catastale)
- Aufwertung: 800 € × 1,05 = 840 €
- Multiplikator Kategorie A: 840 × 160 = 134.400 € (Bemessungsgrundlage)
- Gemeindesatz: 134.400 × 0,86 % = ≈ 1.155 € / Jahr
Das entspricht ca. 578 € im Juni und 577 € im Dezember. Der Betrag variiert je nach Gemeinde und tatsächlichem Katasterwert der Immobilie.
Die Zahlung erfolgt zweimal jährlich, im Juni und Dezember, über das Formular F24 (online oder bei italienischen Banken erhältlich). Einige Gemeinden ermöglichen auch die Zahlung der Grundsteuer in Italien über ihr Online-Zahlungsportal.
Für Nicht-Residenten in Italien kann ein Doppelbesteuerungsabkommen eine doppelte Besteuerung von Mieteinkünften vermeiden. Es empfiehlt sich, einen Spezialisten für deutsch-italienisches Steuerrecht zu konsultieren.
Die TARI: die Müllgebühr in Italien
Die TARI (Tassa sui Rifiuti) ist die italienische Abfallgebühr und entspricht in etwa der Abfallentsorgungssteuer in Italien. Sie wird vom Bewohner der Immobilie gezahlt — ob Eigentümer oder Mieter — und von jeder Gemeinde anhand der Wohnfläche und der Bewohnerzahl festgesetzt.
Für Zweitwohnsitze ist es häufig möglich, eine Ermäßigung von bis zu 30 % zu beantragen, da die Immobilie nicht ganzjährig bewohnt wird. Dieser Antrag wird direkt beim Comune gestellt. Ohne ausdrücklichen Antrag wird die Steuer zum vollen Satz berechnet.
Die TARI wird in der Regel direkt an die Gemeinde gezahlt, auf Basis der jährlich versendeten Zahlungsaufforderungen (bollettini), in zwei bis vier Raten je nach Gemeinde. Einige Gemeinden ermöglichen die Zahlung über das Portal PagoPA.
Wichtig zu wissen: Wenn Sie eine leerstehende oder renovierungsbedürftige Immobilie kaufen, melden Sie Ihre Situation am besten gleich bei der Unterzeichnung des Notarvertrags, um nachträgliche Nachforderungen zu vermeiden.
Der Canone RAI: die italienische Rundfunkgebühr
Der Canone RAI ist die italienische Rundfunkgebühr und beträgt 90 € pro Jahr. Sie wird automatisch über die Stromrechnung zwischen Januar und Oktober abgezogen, jeweils 9 € pro Monat.
Anders als man vielleicht annehmen würde, betrifft diese Gebühr nicht den Besitz einer Internetverbindung oder eines Computers, sondern ausschließlich den Besitz eines Fernsehgeräts.
In zwei Fällen können Sie vom Canone RAI befreit werden:
- Sie besitzen kein Fernsehgerät in der betreffenden Immobilie
- Die Immobilie ist ein nicht als Hauptwohnsitz genutzter Zweitwohnsitz
In diesen Fällen genügt es, eine Erklärung über den Nicht-Besitz eines Fernsehgeräts (dichiarazione di non detenzione) bei der Agenzia delle Entrate einzureichen, spätestens bis zum 31. Januar des betreffenden Jahres. Dieser Vorgang ist vollständig digitalisiert.
Die Notarkosten in Italien
In Italien spielt der Notar bei jeder Immobilientransaktion eine zentrale Rolle. Er ist für die Beurkundung des Kaufvertrags (rogito notarile) zwingend erforderlich und wird vom Käufer ausgewählt und bezahlt. Mehr zu seinen Aufgaben erfahren Sie in unserem Artikel über die Rolle des Notars in Italien.
Die Notarkosten in Italien umfassen:
- Honorar des Notars: ca. 1 % bis 2 % des Kaufpreises (degressiv je nach Immobilienwert)
- Registersteuer: 2 % (Hauptwohnsitz) oder 9 % (Zweitwohnsitz), berechnet auf den Katasterwert
- Hypothekensteuer: 50 € (Festbetrag)
- Katastersteuer: 50 € (Festbetrag)
- Mehrwertsteuer auf das Honorar: 22 %
Für ausländische Käufer können weitere Kosten anfallen:
- Beglaubigte Übersetzungen von Ausweispapieren und Kaufvertrag
- Unterstützung durch einen zweisprachigen Anwalt oder Rechtsberater
- Beantragung des Codice Fiscale (italienische Steuernummer, für jeden Kauf zwingend erforderlich)
Insgesamt sollte man für einen Zweitwohnsitz zwischen 10 % und 15 % des Kaufpreises an Notarkosten und kaufbezogenen Steuern einplanen. Bei einem Erbfall mit Immobilienbeteiligung gelten andere Regeln — unser Leitfaden zu Erbschaften in Italien hilft Ihnen dabei, den Überblick zu behalten.
Gut zu wissen: Anders als in Deutschland werden die Notarkosten in Italien auf den Katasterwert der Immobilie berechnet (der oft 30 bis 50 % unter dem tatsächlichen Marktwert liegt), was für den Käufer eine spürbare Ersparnis bedeuten kann.
Kurzvergleich Deutschland / Italien: Immobilienbesteuerung
Für deutschsprachige Käufer, die mit dem deutschen Steuersystem vertraut sind, hier ein kurzer Überblick über die wichtigsten Unterschiede:
| Kriterium | Deutschland | Italien |
|---|---|---|
| Grundsteuer (Zweitwohnsitz) | Variabel je nach Gemeinde, häufig vergleichbar oder höher | IMU: in der Regel 800–1.500 €/Jahr für eine vergleichbare Immobilie |
| Erwerbsnebenkosten | 7 bis 10 % (Grunderwerbsteuer + Notar + ggf. Makler) | 9 bis 12 % für einen Zweitwohnsitz (auf Katasterwert) |
| Steuerbefreiung Hauptwohnsitz | Grundsteuer wird erhoben; keine allgemeine Befreiung für Hauptwohnsitz | Hauptwohnsitz von IMU befreit (außer Luxusimmobilien) |
Italien erweist sich insgesamt als vorteilhafter für Personen mit Hauptwohnsitz, vor allem dank der IMU-Befreiung. Für Nicht-Residenten oder Eigentümer eines Zweitwohnsitzes ist die Steuerlast mit anderen europäischen Ländern vergleichbar, jedoch reduziert der italienische Katasterwert — der oft deutlich unter dem Marktwert liegt — die Bemessungsgrundlage erheblich.
Fazit
Wer in Italien ein Haus kauft, sollte die lokale Steuersituation gut verstehen, bevor er unterschreibt. Zwischen der IMU (Grundsteuer in Italien für Zweitwohnsitze), der TARI, dem Canone RAI und den Notarkosten übersteigt das tatsächlich notwendige Budget den reinen Kaufpreis deutlich.
Die gute Nachricht: Die italienische Immobilienbesteuerung bleibt im europäischen Vergleich insgesamt vorteilhaft — insbesondere wenn Sie Ihren Hauptwohnsitz nach Italien verlegen: In diesem Fall profitieren Sie vom Bonus Prima Casa und der IMU-Befreiung. Wenn Sie den Kauf eines Grundstücks in Betracht ziehen, lesen Sie auch unseren Leitfaden zum Grundstückskauf in Italien.
Unser Tipp: Lassen Sie Ihre Steuerlast vor dem Kauf von einem zweisprachigen Fachmann simulieren. Einige hundert Euro Beratungskosten können Ihnen tausende Euro an bösen Überraschungen ersparen.
FAQ — Häufige Fragen zu Immobiliensteuern in Italien
Was ist die Grundsteuer in Italien?
Die Grundsteuer in Italien heißt IMU (Imposta Municipale Unica). Sie wird von Eigentümern von Zweitwohnsitzen oder Luxusimmobilien (Kategorien A1, A8, A9) gezahlt. Der Betrag errechnet sich aus dem Katasterwert der Immobilie multipliziert mit einem nationalen Koeffizienten (160 für Wohnimmobilien) und dem von der Gemeinde festgelegten Steuersatz (zwischen 0,5 % und 1,06 %). Hauptwohnsitze sind davon befreit.
Was sind die Notarkosten für ausländische Käufer in Italien?
Die Notarkosten in Italien betragen ca. 1 % bis 2 % des Kaufpreises für das Notarhonorar, zuzüglich Registersteuer (2 % oder 9 %), Hypotheken- und Katastersteuer (je 50 €) sowie Mehrwertsteuer auf das Honorar. Für ausländische Käufer kommen in der Regel noch Kosten für Urkundenübersetzungen und zweisprachige Rechtsberatung hinzu. Insgesamt sollte man für einen Zweitwohnsitz zwischen 10 % und 15 % des Kaufpreises einplanen.
Ist die IMU für alle Immobilien in Italien verpflichtend?
Nein. Die IMU in Italien gilt ausschließlich für Zweitwohnsitze und Luxusimmobilien. Ist die Immobilie Ihr Hauptwohnsitz, sind Sie von dieser Steuer befreit — das ist einer der wesentlichen Vorteile, dauerhaft in Italien zu leben.
Wie weiß ich, ob ich den Bonus Prima Casa erhalten kann?
Der Bonus Prima Casa gilt, wenn Sie Ihren ersten Wohnsitz in Italien kaufen und Ihren Wohnsitz in der Gemeinde der Immobilie innerhalb von 18 Monaten nach dem Kauf anmelden. Sie müssen dort mindestens 183 Tage pro Jahr leben, um den Steuervorteil zu behalten.
Kann man vom Canone RAI befreit werden?
Ja. Wenn Sie kein Fernsehgerät besitzen oder wenn die Immobilie ein nicht als Hauptwohnsitz genutzter Zweitwohnsitz ist, können Sie eine Befreiung beantragen, indem Sie das offizielle Formular (dichiarazione di non detenzione) bei der Agenzia delle Entrate einreichen.
Gibt es eine Ermäßigung der TARI für Zweitwohnsitze?
In vielen Gemeinden ja. Wenn Ihre Immobilie nur einige Wochen im Jahr bewohnt wird, können Sie eine Ermäßigung der TARI in Italien beantragen. Der Prozentsatz der Ermäßigung hängt von den lokalen Regelungen ab und muss direkt bei der Gemeinde (Comune) beantragt werden.